건폐율과 용적률, 뜻과 계산법 한 번에 이해하기

땅을 사서 집이나 건물을 짓기 전에 반드시 확인해야 하는 두 숫자가 건폐율과 용적률이다. 이 두 값은 같은 크기의 대지라도 얼마나 넓게, 그리고 얼마나 높게 지을 수 있는지를 결정한다. 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법) 제77조·제78조와 같은 법 시행령 제84조·제85조이며, 실제 적용값은 각 시·군·구의 도시·군계획조례가 그 범위 안에서 정한다. 건폐율은 대지를 평면으로 얼마나 덮을 수 있는지를, 용적률은 전체 바닥면적을 얼마나 쌓아 올릴 수 있는지를 규율한다. 이 두 수치를 모르고 땅값만 보고 매입하면 원하는 규모의 건물을 짓지 못해 낭패를 볼 수 있다.

■ 건폐율 — 대지를 얼마나 덮을 수 있는가

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 건축면적은 건물을 위에서 수직으로 내려다봤을 때의 수평투영면적으로, 보통 가장 넓은 층(대개 1층) 바닥의 외벽 중심선으로 둘러싸인 크기를 말한다. 공식은 다음과 같다.

건폐율(%) = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100

건폐율이 낮을수록 대지에서 건물이 차지하는 바닥이 작아지고, 그만큼 마당·조경·주차 같은 빈 공간이 넓어진다. 법이 건폐율을 제한하는 이유는 건물끼리 너무 붙지 않게 해 채광·통풍·일조를 확보하고, 화재 확산을 막으며, 도시에 최소한의 공지(空地)를 남기기 위해서다. 예컨대 대지 200㎡에 건폐율 60%가 적용되면 1층 바닥은 최대 120㎡까지만 앉힐 수 있고, 나머지 80㎡는 비워 두어야 한다.

■ 용적률 — 얼마나 높이 쌓을 수 있는가

용적률은 대지면적에 대한 지상층 연면적의 비율이다. 연면적은 각 층 바닥면적의 합인데, 용적률을 산정할 때 쓰는 연면적은 실제 총연면적과 다르다는 점이 핵심이다. 공식은 다음과 같다.

용적률(%) = (용적률 산정용 연면적 ÷ 대지면적) × 100

「건축법 시행령」 제119조에 따라 용적률 산정용 연면적에서는 다음 면적을 빼 준다. ① 지하층 면적, ② 지상층의 주차용(해당 건축물 부속용도) 면적, ③ 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역, ④ 경사지붕 아래 설치하는 대피공간 등이다. 그래서 지하 주차장을 아무리 크게 만들거나 1층을 필로티 주차장으로 비워도 용적률에는 잡히지 않는다. 이 구조 때문에 실무에서는 주차를 지하나 지상 필로티로 돌려 지상층 연면적을 분양·임대 가능한 실면적으로 최대한 확보하는 설계가 흔하다.

■ 용도지역별 건폐율·용적률 상한

건폐율과 용적률의 최대 한도는 그 땅이 어느 용도지역에 속하는지에 따라 정해진다. 아래는 국토계획법 시행령이 정한 도시지역의 용도지역별 상한이다. 실제 적용값은 이 범위 안에서 지자체 조례가 정하므로, 대개 표의 최댓값보다 낮게 운영된다.

용도지역	건폐율 상한	용적률 상한
제1종전용주거지역	50%	100%
제2종전용주거지역	50%	150%
제1종일반주거지역	60%	200%
제2종일반주거지역	60%	250%
제3종일반주거지역	50%	300%
준주거지역	70%	500%
중심상업지역	90%	1,500%
일반상업지역	80%	1,300%
근린상업지역	70%	900%
유통상업지역	80%	1,100%
전용공업지역	70%	300%
일반공업지역	70%	350%
준공업지역	70%	400%
보전녹지지역	20%	80%
생산녹지지역	20%	100%
자연녹지지역	20%	100%

표에서 보듯 같은 주거지역이라도 종(種)에 따라 상한이 크게 벌어진다. 특히 제3종일반주거지역은 건폐율은 50%로 제2종보다 오히려 낮지만 용적률은 300%까지 허용해, 넓게 깔기보다 높이 올리는 방식을 유도한다. 상업지역으로 갈수록 용적률이 급격히 커져 고밀 개발이 가능해진다. 내 땅의 용도지역은 토지이용계획확인원에서 확인할 수 있으며, 용도지역 조회로도 빠르게 파악할 수 있다.

■ 계산 예시 — 대지 200㎡, 건폐율 60% · 용적률 200%

제1종일반주거지역에 해당하는 대지 200㎡를 예로 든다. 이 지역에 건폐율 60%, 용적률 200%가 적용된다고 하면 계산은 다음과 같다.

구분	계산	결과
최대 건축면적(1층 바닥)	200㎡ × 60%	120㎡
최대 용적률 산정 연면적(지상)	200㎡ × 200%	400㎡
층수 환산(각 층을 건폐율 한도로)	400㎡ ÷ 120㎡	약 3.3개 층

즉 1층 바닥을 120㎡로 꽉 채워 짓는다면 지상 연면적 400㎡는 대략 3~4개 층으로 나뉜다. 3개 층을 각 120㎡로 지으면 360㎡, 여기에 4층을 40㎡만 얹으면 합계 400㎡가 되어 용적률 한도를 정확히 채운다. 여기에 지하층이나 지상 필로티 주차장을 더해도 그 면적은 용적률에 잡히지 않으므로, 실제 총 바닥면적은 400㎡보다 커질 수 있다. 이렇게 건폐율은 한 층의 최대 크기를, 용적률은 전체 층수의 상한을 결정한다.

■ 규모·층수를 좌우하는 방식과 완화 제도

두 수치는 설계의 출발점이자 사업성의 뼈대다. 건폐율이 낮으면 한 층을 넓게 쓰지 못해 저층부 매장이나 주차 배치가 빡빡해지고, 용적률이 낮으면 층수를 올릴 수 없어 분양·임대 가능한 면적 자체가 줄어든다. 반대로 같은 대지라도 용도지역이 한 단계 높으면 지을 수 있는 건물 규모가 배 이상 달라지므로, 토지 가격에도 그대로 반영된다.

다만 법정 상한을 조건부로 완화해 주는 인센티브 제도가 있다. 대표적인 것이 「건축법」 제43조의 공개공지(公開空地)다. 일반이 자유롭게 이용할 수 있는 소규모 휴게 공간을 대지에 설치하면, 같은 법 시행령 제27조의2에 따라 해당 지역 용적률과 건축물 높이 제한을 각각 1.2배 범위에서 완화받을 수 있다. 이 밖에도 친환경·에너지 성능이 우수한 건축물, 임대주택을 포함한 정비사업, 역세권 고밀 개발 등에 대해 조례로 용적률을 상향해 주는 제도가 폭넓게 운영된다. 완화 항목은 지자체마다 다르므로 사업 초기에 적용 가능한 인센티브를 함께 검토하면 사업성을 끌어올릴 수 있다.

■ 눈여겨볼 것

건폐율과 용적률은 ‘얼마나 지을 수 있는가’를 정하지만, 최종 규모는 이 둘만으로 결정되지 않는다. 일조권 사선제한, 도로 폭에 따른 높이 제한, 주차 대수 확보, 대지 안의 공지 기준 등 다른 규정이 겹치면 용적률을 다 쓰지 못하는 경우가 많다. 특히 좁은 대지나 북측에 인접 대지가 있는 주거지역에서는 용적률 상한이 300%여도 사선제한 때문에 실제로는 그보다 낮게 지어지는 일이 흔하다. 그래서 매입 검토 단계에서는 용적률 상한만 보고 사업 규모를 낙관하기보다, 건축사와 함께 사선·주차·공지까지 반영한 ‘실현 가능 규모’를 따져 보는 것이 안전하다.

■ 이런 분께 도움이 됩니다

토지 매입을 검토하는 예비 건축주·투자자 — 같은 값의 땅이라도 용도지역에 따라 지을 수 있는 규모가 배 이상 달라지므로 계약 전에 반드시 확인해야 한다.
단독주택·상가주택을 계획하는 분 — 건폐율이 마당 크기를, 용적률이 층수를 정하므로 원하는 생활 공간이 나오는지 미리 계산해 볼 수 있다.
부동산 개발·중개 실무자 — 용적률과 완화 제도를 이해하면 토지의 잠재 가치를 더 정확히 평가할 수 있다.

■ 참고

이 글의 상한값은 국토계획법 시행령이 정한 전국 공통의 최대치이며, 실제 적용되는 건폐율·용적률은 해당 시·군·구의 도시·군계획조례가 그 범위 안에서 따로 정한다. 내 땅에 적용되는 정확한 수치는 토지이용계획확인원과 관할 지자체 조례, 또는 시·군·구 건축 담당 부서에서 최종 확인하는 것이 정확하다.