정북방향 일조권 사선제한, 내 땅에 몇 층까지 올릴 수 있나

전용주거지역과 일반주거지역에 건물을 지을 때는 「건축법」 제61조 제1항에 따라 정북(正北) 방향의 인접 대지경계선에서 일정 거리를 띄워야 한다. 북쪽 이웃의 햇빛을 가리지 못하도록 하는 규정이어서 흔히 정북 일조 사선제한이라 부른다. 구체적 범위는 「건축법 시행령」 제86조 제1항이 정하는데, 건물 각 부분의 높이 10미터 이하인 부분은 경계선에서 1.5미터 이상, 10미터를 초과하는 부분은 그 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 한다. 종전에는 기준 높이가 9미터였으나 2023년 9월 12일 시행령 개정으로 10미터로 완화됐다. 여기서 정한 값은 전국 공통의 하한일 뿐이고, 실제 이격거리는 이 범위 안에서 각 시·군·구 건축조례가 정한다. 그래서 ‘내 땅에 몇 층까지 올릴 수 있나’는 용적률·건폐율만으로 답이 나오지 않고, 대지가 남북으로 긴지 동서로 긴지, 북쪽에 무엇이 접해 있는지에 따라 크게 달라진다.

■ 정북방향 이격 기준 (건축법 시행령 제86조 제1항)

기준은 건물 ‘전체’가 아니라 각 부분의 높이에 걸린다. 즉 낮은 층은 경계에 붙여 짓고 높은 층만 뒤로 물리는 계단식 배치가 가능하다.

건물 각 부분의 높이	정북 인접 대지경계선에서 최소 이격거리
높이 10m 이하인 부분	1.5m 이상
높이 10m를 초과하는 부분	그 부분 높이의 1/2 이상

정리하면 10미터를 넘는 순간부터 높이가 2 늘어날 때 이격거리가 1 늘어나는(기울기 2:1) 사선이 생긴다. 이 사선이 상층부를 대각선으로 깎아 내는 것이 정북 일조 사선제한의 실체다.

■ ‘몇 층까지’를 숫자로 환산하면

조례가 시행령 하한과 같고(10m 이하 1.5m, 초과분 높이의 1/2), 한 층 높이(층고)를 3미터로 가정해 계산해 본다. 어떤 높이의 벽을 세우려면 북측 경계에서 최소한 아래 거리를 띄워야 한다.

건물 높이(층수·층고 3m)	필요한 최소 이격거리
9m (3층)	1.5m
12m (4층)	6.0m (12 ÷ 2)
15m (5층)	7.5m (15 ÷ 2)
18m (6층)	9.0m (18 ÷ 2)
21m (7층)	10.5m (21 ÷ 2)

실제 배치로 풀어 보자. 북측 경계에서 외벽 전체를 1.5미터만 띄운 수직 상자는 10미터, 즉 약 3층(9m)에서 막힌다. 그 위로 더 올리려면 상층부를 뒤로 물려야 한다.

1~3층(높이 9m): 10m 이하이므로 북측 경계에서 1.5m만 띄우면 벽을 세울 수 있다.
4층(높이 12m): 12 ÷ 2 = 6m. 4층 북측 외벽은 경계에서 6m 안으로 들어와야 한다. 아래층 벽보다 4.5m 더 후퇴한다.
5층(높이 15m): 15 ÷ 2 = 7.5m. 여기서 다시 1.5m를 더 물린다.

바꿔 말하면 북측 경계에서 외벽을 D미터 띄운 수직 건물의 최고 높이는 2×D미터다. 경계에서 6m 띄우면 12m(4층), 7.5m 띄우면 15m(5층)까지 올라간다. 남북 폭이 좁은 땅일수록 이 사선에 먼저 부딪혀, 용적률이 남아도 층수를 포기하게 되는 이유가 여기 있다.

■ 적용이 빠지거나 완화되는 경우

정북 일조는 예외와 완화 규정이 많아, 같은 면적의 땅이라도 결과가 크게 갈린다. 대표적인 경우는 다음과 같다.

북쪽 이웃이 주거지역이 아닐 때 — 정북 방향 인접 대지가 전용·일반주거지역이 아닌 용도지역(상업·공업 등)이면 이 규정 자체가 적용되지 않는다.
사이에 도로·공원·하천·철도 등이 있을 때 — 내 대지와 북쪽 대지 사이에 도로, 공원, 하천, 광장, 철도 등이 있으면 그 시설 반대편 경계선을 인접 대지경계선으로 본다. 북쪽이 도로·공원에 접한 땅이 같은 면적이라도 높이를 더 확보할 수 있어 값이 비싼 이유다.
너비 20미터 이상 도로에 접한 경우 등 지구단위계획구역·정비구역에서 완화되는 사례가 있다.
건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 경우 — 협정에 참여한 대지끼리는 이 규정을 적용하지 않을 수 있다.
2층 이하로서 높이 8미터 이하인 건축물 — 「건축법」 제61조 제4항에 따라 해당 지방자치단체 조례로 정하는 바에 따라 정북 일조 규정을 적용하지 않을 수 있다. 소규모 저층 건축에서 자주 활용된다.

■ 공동주택은 채광 일조가 따로 있다

아파트·연립·다세대 같은 공동주택은 정북 일조와 별개로, 세대의 채광을 확보하기 위한 채광방향 이격(인동간격) 규정이 추가로 적용된다(건축법 제61조 제3항, 시행령 제86조 제3항). 채광을 위한 창이 있는 벽면에서 직각 방향으로, 그 건물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택은 0.25배) 이상을 조례가 정하는 거리만큼 띄워야 한다. 하나의 대지에 두 동 이상을 지을 때 두 동 사이 거리(동간거리)에도 이 기준이 걸린다. 다만 그 대지의 모든 세대가 동지를 기준으로 오전 9시부터 오후 3시 사이에 2시간 이상 연속으로 일조를 확보할 수 있는 거리 이상이면 이 기준으로 갈음할 수 있다. 단독주택·상가주택은 이 채광 일조가 아니라 앞서 본 정북 사선만 따진다.

■ 정북·정남, 그리고 진북·도북

일조 사선은 정남향이 아니라 정북향 경계선을 기준으로 한다. 그래서 남쪽 도로·남향 대지가 선호되는 것과 별개로, 규제의 칼날은 항상 북쪽 경계에서 들어온다. 대지가 남북으로 짧고 동서로 긴 형태면 사선을 덜 타 층수 확보에 유리하고, 반대로 남북으로 깊고 좁은 땅은 상층부가 크게 깎인다. 또 하나 주의할 것은 방위 기준이다. 정북 방향은 나침반이 가리키는 자북이 아니라 지적도·배치도상의 도북(진북에 가깝게 정리된 지도상 북쪽)을 기준으로 판단하는 것이 일반적이다. 나침반 방향과 몇 도 어긋날 수 있으므로, 검토는 반드시 지적 배치도의 방위를 따라야 한다.

■ 눈여겨볼 것

정북 일조는 용적률·건폐율처럼 ‘넓이’를 제한하는 것이 아니라 ‘단면의 형태’를 제한한다. 그래서 도면상 용적률이 남아 있어도 사선에 걸려 그 용적을 다 쓰지 못하는 일이 흔하다. 특히 북측 경계가 짧은 협소 대지는 상층부를 계단식으로 물리다 보면 위층 전용면적이 급격히 줄어, 실제로는 한 개 층을 통째로 포기하는 결과가 된다. 반대로 북쪽에 도로·공원이 있거나 북측 이웃이 상업지역이면 같은 땅에서 한두 층을 더 벌 수 있다. 매입 단계에서 이 차이를 읽어 내는 것이 설계보다 앞선다.

■ 이런 분께 도움이 됩니다

주거지역 땅을 매입하려는 예비 건축주 — 매물을 볼 때 북쪽에 무엇이 접해 있는지(도로·공원·다른 용도지역인지)부터 확인해야 한다. 같은 면적이라도 확보 가능한 층수가 달라진다.
소규모 근생·다가구·상가주택 설계자 — 남북 폭이 좁은 대지는 정북 사선이 층수를 먼저 제약하므로, 배치 스케치 단계에서 사선 단면을 함께 그려야 설계 변경을 줄인다.
공동주택을 계획하는 사업자 — 정북 일조뿐 아니라 채광방향 인동간격·동지 2시간 일조까지 겹쳐, 동 배치와 동수가 초기부터 묶인다.

■ 참고

층수를 정하기 전에 토지이용계획확인원으로 용도지역과 북쪽 경계 상황(접한 도로·공원·용도지역)부터 확인하는 것이 순서다. 시행령은 ‘1.5미터 이상’, ‘높이의 2분의 1 이상’이라는 하한만 정하고 실제 수치는 시·군·구 건축조례가 정하므로, 해당 지자체 조례의 정북 일조 조항을 반드시 함께 봐야 한다. 예외·완화 적용 여부(2층 이하·건축협정·인접 시설)는 지자체 건축 담당 부서나 건축사를 통해 최종 확인하는 것이 안전하다.