개발제한구역(Green Belt)은 도시의 무질서한 확산을 막고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해, 도시 외곽에 설정하는 용도구역이다. 흔히 ‘그린벨트’로 불린다. 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조와 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 개발제한구역법)이며, 실제 행위제한과 관리·해제는 개발제한구역법이 상세히 정한다. 우리나라는 1971년 처음 도입해 도시의 연담화(도시끼리 시가지로 이어지는 현상)를 억제해 왔다. 그린벨트로 지정되면 개인 토지라도 건축·형질변경 등이 원칙적으로 금지되므로, 재산권 제약이 매우 큰 강력한 규제다.
■ 지정 목적과 사유 (개발제한구역법 제3조)
국토교통부장관은 다음과 같은 목적이 있을 때 도시·군관리계획으로 개발제한구역을 지정한다.
| 구분 | 지정 목적 |
|---|---|
| 도시 확산 방지 | 도시가 무질서하게 확산되거나 인접 도시가 시가지로 연결되는 것을 막을 필요 |
| 자연환경 보전 | 도시 주변의 자연환경·생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보할 필요 |
| 국가보안 | 국가보안상 개발을 제한할 필요 |
| 성장 관리 | 도시의 정체성 확보와 적정한 성장 관리를 위해 개발을 제한할 필요 |
■ 행위제한과 예외 (개발제한구역법 제12조)
그린벨트 안에서는 원칙적으로 건축물의 건축·용도변경, 공작물 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지분할, 물건 적치, 도시·군계획사업의 시행이 금지된다. 다만 지정 목적에 위배되지 않는 범위에서, 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고 후 예외적으로 할 수 있는 행위가 있다.
| 구분 | 예시 |
|---|---|
| 허가 대상(예외적 허용) | 공원·녹지·도로·상하수도 등 공공시설, 축사·창고 등 농림수산업용 시설, 주택의 개축·증축, 근린생활시설, 기존 취락 정비 등 |
| 신고 대상 | 주택·근린생활시설의 대수선, 농림수산업용 경미한 시설 설치 등 시행령이 정한 경미한 행위 |
| 절대 금지 | 목적에 위배되는 신규 대규모 개발, 무허가 형질변경·건축 등 |
허가 없이 건축·형질변경을 하면 원상회복 명령과 이행강제금, 형사처벌 대상이 된다.
■ 관리계획과 취락지구
행위제한이 주민 재산권에 미치는 영향이 크기 때문에, 관할 시·도지사는 지정 시 주민지원사업 등을 포함한 5년 단위 개발제한구역관리계획을 수립해 종합적으로 관리해야 한다(제11조). 또한 그린벨트 안에서 주민이 집단적으로 거주하는 취락은 지정기준에 따라 집단취락지구로 지정할 수 있고, 이 경우 지구단위계획을 통해 생활환경 정비사업을 시행할 수 있다(제15조).
■ 지정 현황과 해제
개발제한구역은 1971년 7월부터 1977년 4월까지 8차례에 걸쳐 전국에 총 5,397㎢가 지정되었다. 이후 2000년 「개발제한구역법」 제정을 계기로 해제가 시작되어, 2020년 말 기준 약 1,604㎢가 해제되고 약 3,793㎢가 유지되고 있다. 해제된 면적은 국민임대주택·보금자리주택 등 서민 주거와 산업단지 등으로 활용되어 왔다.
| 구분 | 면적(약) |
|---|---|
| 최초 지정(1971~1977, 8차) | 5,397㎢ |
| 누적 해제(~2020년 말) | 1,604㎢ |
| 현재 유지 | 3,793㎢ |
■ 해제 절차와 조건
계획 목적이 달성되었거나 도시의 균형 발전을 위해 필요한 경우, 개발제한구역법이 정한 기준과 절차에 따라 지정을 조정하거나 해제할 수 있다. 해제는 도시·군관리계획 변경으로 이뤄지며, 환경평가 등급·주변 여건·공익 목적을 종합해 결정한다. 대규모 해제는 국토교통부장관 승인 등 중앙 단위 절차를 거치는 것이 원칙이어서, 특정 토지가 ‘곧 풀린다’는 소문만으로 개발 가능성을 단정해서는 안 된다.
■ 이축권(移築權)이란
그린벨트 실무에서 자주 등장하는 개념이 이축권이다. 공익사업 편입, 재해로 인한 이전, 또는 그린벨트 지정 이전부터 타인 소유 토지에 지어져 있던 주택 등 정당한 사유가 있는 경우, 기존 건축물을 그린벨트 내 다른 필지로 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 흔히 ‘용마루’라고도 불린다. 이축권이 인정되면 신규 건축이 원칙적으로 금지된 그린벨트에서도 예외적으로 주택을 지을 수 있어 거래 대상이 되기도 하지만, 인정 요건과 이전 가능 범위가 엄격하므로 반드시 관할 지자체 확인이 필요하다.
■ 눈여겨볼 것
그린벨트 토지는 지가가 낮아 보이지만, 해제되지 않는 한 신규 건축이 사실상 불가능하다는 점을 전제해야 한다. 매입 시에는 기존 주택·취락 여부, 이축권(移築權), 허가 가능한 예외 행위의 범위를 먼저 확인하는 것이 실질적이다. 해제를 전제로 한 투자는 도시·군관리계획과 환경평가 등급이라는 높은 문턱을 넘어야 하므로 불확실성이 크다.
■ 이런 분께 도움이 됩니다
- 개발제한구역으로 묶인 토지의 매입·활용을 검토 중인 토지주
- 그린벨트 내 주택 개축·증축이나 농림업 시설 설치를 계획 중인 거주자
- 도시계획·부동산 실무에서 용도구역 규제를 다루는 담당자
■ 참고
특정 필지의 지정·해제 여부는 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획확인으로, 허가 가능한 행위는 관할 시·군·구 담당 부서로 확인한다. 조문 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)의 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」과 같은 법 시행령을 참고하면 된다.
