개발진흥지구

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개발진흥지구는 주거·상업·공업·유통물류·관광·휴양 등 특정 기능을 집중적으로 개발하거나 정비하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)상 용도지구의 하나이다. 용도지역이 전 국토를 빠짐없이 나누어 기본적인 토지 이용 성격을 정하는 ‘바탕’이라면, 용도지구는 그 위에 겹쳐 특정 목적을 위해 규제를 강화하거나 완화하는 ‘덧칠’에 해당한다. 개발진흥지구는 그중에서도 규제를 완화해 개발을 촉진하는 대표적인 지구로, 지정되면 용적률·높이 제한 완화와 기반시설 지원 등 실질적인 혜택이 따른다. 그래서 토지 투자·개발을 검토할 때 반드시 이해해 두어야 하는 개념이다.

■ 용도지구 체계 속에서의 위치

국토계획법 제37조는 용도지구의 종류를 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구 등으로 정하고 있다. 개발진흥지구는 이 가운데 ‘개발을 진흥한다’는 목적을 가진 지구로, 낙후되었거나 미개발 상태인 지역, 또는 특정 기능을 집중 육성할 필요가 있는 지역에 지정된다. 지정권자는 국토교통부장관·시·도지사·대도시 시장 등이며, 도시·군관리계획으로 결정한다.

■ 개발진흥지구의 다섯 가지 유형

국토계획법 시행령 제31조는 개발진흥지구를 지정 목적에 따라 다음 다섯 가지로 세분한다. 과거에는 ‘유통개발진흥지구’가 별도로 있었으나 산업개발진흥지구와 통합되어 현재는 ‘산업·유통개발진흥지구’로 운영된다.

■ 지정의 효과

개발진흥지구로 지정되면 그 지역은 다음과 같은 개발상의 이점을 얻는다. 이 때문에 개발진흥지구 지정 여부는 토지 가치에 직접적인 영향을 준다.

규제 완화의 구체적 수준은 지구단위계획과 해당 지방자치단체의 도시계획 조례로 정해지므로, 같은 유형의 개발진흥지구라도 지역에 따라 적용 기준이 다르다. 예컨대 서울시는 전략산업 유치·육성과 산업밀집지역 재정비를 위해 「서울특별시 전략산업육성 및 기업지원에 관한 조례」를 두고 산업·특정개발진흥지구의 지정·운영과 진흥계획 수립, 지원 내용을 별도로 규정하고 있다.

■ 용도지역과 개발진흥지구는 무엇이 다른가

혼동하기 쉬운 것이 용도지역과 개발진흥지구의 관계다. 용도지역(주거·상업·공업·녹지지역 등)은 모든 토지에 하나씩 반드시 지정되어 건폐율·용적률의 기본 한도를 정한다. 반면 개발진흥지구는 그 위에 선택적으로 겹쳐 지정되는 ‘용도지구’로, 기본 한도를 완화하거나 개발 방향을 부여하는 역할을 한다. 예를 들어 어떤 땅의 용도지역이 자연녹지지역이어서 용적률 한도가 100%에 그치더라도, 그 지역이 개발진흥지구로 지정되고 지구단위계획이 수립되면 조례가 정하는 범위에서 용적률을 상향받아 실제 개발밀도가 높아질 수 있다. 즉 용도지역은 ‘기본값’, 개발진흥지구는 그 기본값을 조정하는 ‘옵션’으로 이해하면 된다. 다만 완화의 구체적 수치는 지구단위계획으로 정해지므로, 지정만으로 자동 상향되는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다.

■ 확인 방법

특정 토지가 개발진흥지구에 속하는지는 ‘토지이용계획확인서’에서 확인할 수 있다. 정부의 토지이음(eum.go.kr)이나 관할 시·군·구청 민원실에서 발급받으면 용도지역·용도지구 지정 현황과 함께 개발진흥지구 유형이 표시된다. 지구단위계획 수립 여부와 완화 기준은 관할 지자체 도시계획 부서에서 별도로 확인해야 한다.

확인서에서 지구 이름을 봤다면 지구단위계획이 이미 결정·고시됐는지를 이어서 본다. 용적률·높이 완화는 지구단위계획에 담겨야 적용되므로, 지구로 지정만 되고 계획이 아직 없는 땅은 당장 지을 수 있는 규모가 종전과 크게 다르지 않다. 실제 공사가 시작되려면 기반시설 확보 방안과 사업시행자까지 정해져야 한다. 관광·휴양개발진흥지구와 특정개발진흥지구는 관리지역·농림지역 같은 비도시지역에 지정되는 일이 많아 도로·상하수도가 들어오기까지 시간이 오래 걸리니, 지구 유형과 계획 결정 시점을 함께 놓고 판단한다.

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