재정비촉진지구 중심지형, 균형발전촉진지구 – 뉴타운과의 차이와 전환 과정

업데이트 2026년 10월 13일읽는 시간 약 4분

균형발전촉진지구는 지역 간 발전 격차를 줄이기 위해, 성장 잠재력이 큰 거점지역에 상업·업무 등 도시 기능을 집중적으로 키우는 개발사업을 시행하려고 지정하는 지구이다. 서울시가 강남·북 간 지역 불균형을 완화하기 위해 「서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례」에 근거해 도입한 제도로, 대규모 주거환경 개선에 초점을 둔 뉴타운사업과 달리 낙후지역이 스스로 성장할 수 있는 상업·업무 기반을 마련하는 데 목적이 있다. 지금은 대부분 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」상 재정비촉진지구로 전환되어 추진되고 있어, 두 제도의 관계를 함께 이해하는 것이 중요하다.

노후 저층 주거지와 고층 아파트가 대비되는 도시재생 지역 — AI로 만든 예시 이미지

■ 도입 배경과 뉴타운사업과의 차이

서울시는 지역균형발전사업을 목적에 따라 뉴타운사업과 균형발전촉진지구사업으로 나누어 추진해 왔다. 두 사업은 낙후지역을 개선한다는 큰 틀은 같지만 무게중심이 다르다.

구분	뉴타운사업	균형발전촉진지구사업
초점	대단위 주거환경 개선	상업·업무 기능 강화를 통한 자력 성장기반 육성
주 대상	노후·불량 주택 밀집지역	지역생활권 중심의 거점지역
목표	양호한 주거지 조성	지역 중심지의 도시 기능 회복

즉 뉴타운이 ‘살기 좋은 동네’를 만드는 사업이라면, 균형발전촉진지구는 낙후지역에 일자리와 중심 기능을 심어 ‘스스로 성장하는 거점’을 만드는 사업이라 할 수 있다.

■ 사업 시행 방식과 지원

균형발전촉진지구사업은 별도의 독립된 사업 절차를 새로 만드는 대신, 기존의 여러 개발사업 방식을 지역 여건에 맞게 골라 쓰거나 병행하는 방식으로 시행된다(「서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례」 제12조). 활용되는 개발사업 방식은 다음과 같다.

구분	내용
활용 사업방식	도시개발사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 택지개발사업, 도시계획시설사업, 주거환경개선사업, 주택재건축사업, 지구단위계획 등
병행 여부	지역 여건에 따라 둘 이상의 방식을 함께 적용 가능
재정 지원	기반시설 설치비용·사업비 등을 서울시 특별회계 및 기금으로 지원

이처럼 여러 사업방식을 조합할 수 있게 한 것은, 거점지역마다 토지 여건과 개발 수요가 달라 획일적인 방식으로는 효율적인 개발이 어렵기 때문이다.

■ 지정 연혁과 재정비촉진지구로의 전환

균형발전촉진지구는 2003년 자치구 신청을 받아 지역균형발전위원회 심의를 거쳐 청량리·미아·홍제·합정·가리봉 5개 지구가 같은 조례 제5조의 사업지구 지정 절차에 따라 처음 지정되었고, 2005년에 구의자양·망우·천호성내 3개 지구가 추가되었다. 그 뒤 2005년 말 서울시 조례의 내용을 포괄하는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(도시재정비촉진법)이 제정되면서, 일정한 사업면적 요건을 충족하면 기존 뉴타운지구와 균형발전촉진지구를 재정비촉진지구로 의제(擬制) 지정할 수 있게 되었다. 이에 따라 상당수 균형발전촉진지구는 재정비촉진지구로 전환되어 특별법의 특례를 받으며 추진되고 있다.

■ 재정비촉진지구와의 관계

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」은 여러 정비사업을 광역적으로 묶어 계획적으로 추진하기 위한 법으로, 재정비촉진지구를 지구 성격에 따라 세 유형으로 나눈다(제2조). 각 유형에는 제6조의 지정 요건에 따른 최소 면적 기준이 있다.

유형	성격	최소 면적
주거지형	노후·불량 주택이 밀집해 주거환경 개선과 기반시설 정비가 필요한 지구	50만㎡ 이상
중심지형	상업·공업지역 등으로 토지의 효율적 이용과 도심·부도심 기능 회복이 필요한 지구	20만㎡ 이상
고밀복합형	주요 역세권·간선도로 교차지 등 기반시설이 양호해 대중교통 활용이 가능한 지구	10만㎡ 이상

균형발전촉진지구는 지역 중심지의 상업·업무 기능을 키우는 사업이므로, 재정비촉진지구로 전환될 때 대체로 ‘중심지형’에 해당한다. 참고로 일정 규모 이하의 광역시·시의 경우에는 위 면적 요건을 2분의 1까지 완화해 적용할 수 있다.

■ 대표 지구와 개발 방향

초기에 지정된 청량리·미아·홍제·합정·가리봉 등은 모두 지하철역과 간선도로가 지나는 지역생활권의 중심지라는 공통점이 있다. 균형발전촉진지구가 상업·업무 기능 강화를 목표로 하는 만큼, 대상지는 대체로 유동인구가 많고 교통 결절점이 되는 거점에 지정되었다. 예컨대 청량리는 여러 철도·지하철 노선이 모이는 동북권의 대표적 교통 요지로, 상업·업무 기능을 집적해 부도심으로 육성한다는 방향 아래 고밀 복합개발이 추진되어 왔다. 이처럼 균형발전촉진지구는 ‘주거지 정비’가 아니라 ‘거점 육성’을 지향하기 때문에, 사업이 진행되면 그 지역에 업무시설·판매시설·주상복합 등 밀도 높은 복합용도 건축물이 들어서는 경향이 나타난다. 개발 방향을 이해하면 해당 지역의 토지·건물이 어떤 용도로 활용될지 가늠하는 데 도움이 된다.

■ 특정 지구가 지금 어느 법의 틀에 있는지 가려내기

균형발전촉진지구라는 이름은 서울시 조례에서 나왔지만, 오늘날 사업 대부분은 도시재정비촉진법의 재정비촉진지구 틀에서 굴러간다. 그래서 어떤 지역의 사업 상황을 볼 때는 그 지구가 아직 조례상 균형발전촉진지구로 남아 있는지, 재정비촉진지구로 전환돼 재정비촉진계획까지 결정·고시됐는지를 먼저 가린다. 어느 쪽이냐에 따라 적용 법령과 받을 수 있는 특례, 용적률·높이 같은 건축 규제 완화 폭이 달라진다. 전환 여부와 최신 계획 내용은 서울시와 관할 자치구의 도시재생·도시계획 부서가 관리한다.