Part 1.건축계획 – 건축계획

Part 1.건축계획 – 건축계획

실패없는 건축은 명확한 목적을 가진 구체적인 건축계획으로부터 시작된다고 해도

과언이 아닐만큼 건축계획은 가장 기본적인 건축주님의 의무입니다.

하지만 어떻게 건축계획을 세워야 하는지 어려워하는 분들이 많으시기도 하지요.

그래서 건축계획을 할 때 꼭 생각해보셔야 할 내용들에 대하여 설명해 드리고자 합니다.

건축계획을 할 때에는

1. 건축을 하려는 목적

2. 땅의 용도 사전확인

3. 건축 예상비용 산정

을 해야 합니다.

1. 건축을 하려는 목적

우선, 왜 건축을 하려고 하는가? 에 대하여 정리를 해 보셔야 합니다.

건축의 목적과 이유에 대하여 건축주님 스스로 명확한 목적을 세우셔야 한다는 얘기입니다.

가족들과 지낼 주택을 지을 것인지, 임대 수익을 얻을 상가를 지을 것인지와 같은

아주 기본적인 목적은 물론, 만약 주택을 지을 예정이라면 왜 주택을 지으려고 하는지,

몇 층 구조의 어느 정도 건축면적의 주택을 지을지,

가장 중점을 두고 설계해야 할 부분은 어느 곳인지 등의 목적을 세우셔야 한다는 얘기입니다.

만약 상가를 지을 예정이라면 위의 고려사항에 대한 계획은 물론,

임대수익이나 이자수익과 같은 부분까지도 건축의 목적에 해당하게 됩니다.

2. 땅의 용도 사전확인

건축법의 규제를 받는 부분이기 때문에 건축목적을 세우실 때 꼭 유념하셔야 할 부분인데요,

여기에서 꼭 아셔야 할 것은 ①토지이용계획서와 ②도시계획조례입니다.

먼저 토지이용계획 확인서에 대하여 설명해 드리겠습니다.

토지이용계획서는 한마디로 말씀드리자면 ‘땅의 사용설명서’입니다.

땅마다 저마다의 용도와 건축규모가 정해져 있는데,

토지이용계획서에 나와있는 땅의 용도에 따라

건축을 할 수 있기 때문에 당연히 사전확인을 먼저 하셔야 되겠지요?

땅의 용도가 주거지역인지 상업지역인지에 따라 건축물의 높이와 크기가 달라지게 되며

또한 같은 주거지역이라 할지라도 제1종 전용주거지역/제2종 전용주거지역

/제1종 일반주거지역/제2종 일반주거지역/제3종 일반주거지역/준 주거지역으로 나뉘게 됩니다.

건축물의 높이와 크기도 어떤 주거지역이냐에 따라 달라지게 되구요.

이러한 땅의 용도는 토지이용계획서 열람으로 아실 수 있습니다.

토지이용계획서의 확인은 아주 간단합니다.

구청에 직접 방문하시어 발급받으셔도 되지만,

토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)나 민원24(www.minwon.go.kr)를 이용하여

인터넷으로 간편하게 열람이나 발급을 하실 수 있습니다.

참고로 열람만 하시려면 토지이용규제정보서비스를 이용하시면 무료입니다.

토지이용계획서로 땅의 용도를 확인하셨다면,

이제 상세한 건축물의 크기와 높이는 도시계획조례를 참고하시면 됩니다.

도시계획조례에는 건폐율과 용적률이 나와 있으며

이것으로 건축물의 최대 규모가 정해지게 됩니다. 참고로 도시계획조례는

각 시,도마다 조금씩 다르게 정해져 있으며 첨부파일을 참조하시기 바랍니다.

3. 건축 예상비용 산정

마지막으로 고려하셔야 할 부분은 돈과 관련된 것으로 건축예상비용을 잡아보는 것입니다.

예산을 세우실 때에는 설계비와 시공비 이외에도 30%정도 더 넉넉하게 예산을 책정하시길

권장해 드리는데요, 많은 건축주분들이 건축을 할 때 설계비와 시공비만을 계산하셨다가

나중에 더 많은 비용이 든다는 사실을 알게 되시기 때문입니다.

<건축비용의 개념과 세금>에서 자세히 설명해 드리겠지만 부대공사비와 기타경비도

건축비의 상당부분을 차지하고 있기 때문에 건축 예상비용을 산정하실 때에 함께 고려하여

세우시는 것이 좋습니다.

— 한 걸음 더 들어가면

이 글이 첫 번째로 꼽은 “왜 짓는가” 가 실제로 가장 중요하다. 목적이 흐리면 설계 과정에서 요구사항이 계속 바뀌고, 그 변경이 전부 비용과 기간으로 돌아온다.

실무에서 보면 예산 산정을 가장 낙관적으로 하는 경우가 많다. 공사비만 계산하고 설계비·감리비·인허가 비용·취등록세·인입 공사비(전기·수도·가스)·조경·준공 청소를 빼놓는다. 이 부수 비용이 공사비의 10~20%에 이른다. 여기에 예비비 10%를 더 잡아 두지 않으면 마무리 단계에서 돈이 모자란다.

땅의 용도 확인도 마찬가지다. 살 때는 “집 지을 수 있다”고 들었는데 개발행위허가에서 막히는 일이 흔하다. 확인은 중개인이 아니라 시·군청에 하는 것이다.

— 이런 분께 도움이 됩니다

시골에 집을 지으려는 분 — 순서를 지키시길 권한다. ① 목적 정리 → ② 토지이용계획확인서 확인 → ③ 시·군청 사전 상담 → ④ 예산 산정 → ⑤ 땅 계약. 계약을 먼저 하고 나머지를 알아보다가 낭패를 보는 경우가 대부분이다.
임대 수익을 목적으로 하는 분 — 주거용과 상가용은 용도지역·주차 대수·소방 기준이 전부 다르다. 목적을 먼저 정해야 땅을 고를 수 있다.
건축사와 처음 만나는 분 — 이 세 가지(목적·땅·예산)를 정리해 가면 첫 상담의 밀도가 완전히 달라진다.

■ 한 가지 더

예상 공사비는 지역과 시기에 따라 크게 달라진다. 자재비와 인건비가 몇 년 사이 많이 올랐으므로, 오래된 자료의 평당 단가를 그대로 쓰면 어긋난다. 최근 준공한 비슷한 규모의 실제 사례를 찾아보는 편이 정확하다.