건축물을 지을 때는 그 용도와 규모에 따라 일정 대수의 주차장을 대지 안에 함께 마련해야 한다. 이를 부설주차장이라 하며, 근거는 「주차장법」 제19조와 같은 법 시행령 별표 1이다. 핵심은 두 가지다. 첫째, 필요한 주차 대수는 건물의 용도에 따라 계산식이 완전히 달라진다. 둘째, 법령이 정한 것은 전국 공통의 ‘최소 기준’일 뿐이고 실제 적용값은 해당 시·군·구 조례가 정한다. 그래서 같은 규모·같은 용도라도 서울과 지방, 심지어 옆 동네끼리도 요구 대수가 다를 수 있다. 주차 대수는 건폐율·용적률만큼이나 건물의 실제 규모를 좌우하는 조건이므로 설계 첫 단계에서 반드시 짚어야 한다.
■ 용도별 설치기준 (주차장법 시행령 별표 1)
비주거 시설은 대체로 ‘시설면적 몇 ㎡당 1대’ 형태의 원단위로 계산한다. 원단위 면적이 작을수록 더 많은 주차장을 요구한다는 뜻이다.
| 시설 용도 | 설치기준(최소) |
|---|---|
| 위락시설(유흥주점 등) | 시설면적 100㎡당 1대 |
| 문화·집회·종교·판매·운수·의료·운동·업무시설, 방송국, 장례식장 | 시설면적 150㎡당 1대 |
| 제1종·제2종 근린생활시설, 숙박시설 | 시설면적 200㎡당 1대 |
| 수련시설, 공장(아파트형 제외), 발전시설 | 시설면적 350㎡당 1대 |
| 창고시설, 학생용 기숙사 | 시설면적 400㎡당 1대 |
| 골프장 / 골프연습장 / 옥외수영장 / 관람장 | 1홀당 10대 / 1타석당 1대 / 정원 15명당 1대 / 정원 100명당 1대 |
| 그 밖의 건축물 | 시설면적 300㎡당 1대 |
예를 들어 근린생활시설(상가·음식점) 600㎡ 건물이라면 600 ÷ 200 = 3대가 법령상 최소 기준이다.
■ 주택은 계산법이 다르다
단독주택은 면적 기준으로 산정한다. 시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하는 1대, 150㎡를 넘으면 1대 + (초과면적 ÷ 100㎡)를 더한다. 예컨대 연면적 250㎡ 단독주택은 1 + (100 ÷ 100) = 2대다. (50㎡ 이하 소형은 대상에서 제외된다.)
공동주택·다세대·오피스텔은 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조를 따른다. 전용면적 합계에 지역별 원단위를 곱하되, 세대당 최소 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대)는 반드시 넘겨야 한다. 지역별 원단위는 다음과 같다.
| 지역 | 전용 85㎡ 이하 | 전용 85㎡ 초과 |
|---|---|---|
| 특별시 | 전용면적 합계 ÷ 75 | ÷ 65 |
| 광역시·수도권 과밀억제권역 시 | ÷ 85 | ÷ 70 |
| 그 밖의 시 지역·수도권 군 | ÷ 95 | ÷ 75 |
| 그 밖의 지역 | ÷ 110 | ÷ 85 |
지역별 차량보유율에 따라 이 기준의 5분의 1(전용 60㎡ 이하는 2분의 1) 범위에서 조례로 더 강화할 수 있다.
■ 소수점 처리와 복합용도(상가주택) 산정
실무에서 가장 많이 틀리는 부분이다. 한 건물에 근린생활시설과 주택이 섞인 상가주택이라면 용도를 뭉뚱그려 한 번에 나누면 안 된다. 순서는 이렇다.
- 근린생활시설 면적으로 대수 산정 → 소수점 첫째 자리까지 남긴다.
- 주택 부분(전용면적 또는 세대수)으로 대수 산정 → 소수점 첫째 자리까지 남긴다.
- 둘을 합산한 뒤, 최종 합계의 소수점 이하가 0.5 이상이면 1로 올린다(별표 1 비고).
예) 서울에서 1층 음식점(제2종 근생) 240㎡ + 2·3층 단독주택 면적 합계 180㎡인 상가주택:
· 근생 240 ÷ 200 = 1.2대
· 주택 150㎡까지 1대 + 초과 30㎡ ÷ 100 = 0.3 → 1.3대
· 합계 1.2 + 1.3 = 2.5 → 3대
여기에 서울시 조례가 근생 기준을 강화하면 대수는 더 늘어난다.
■ 조례가 사실상 최종 기준이다
법령 별표는 뼈대일 뿐, 각 지자체는 별표 기준의 2분의 1 범위에서 조례로 강화·완화할 수 있다. 실제로 서울시처럼 주차난이 심한 지역은 근린생활시설을 200㎡당 1대가 아니라 134㎡당 1대 수준까지 강화해 운영하는 사례가 흔하다. 인터넷의 일반 표만 보고 계산하면 인허가 단계에서 대수가 모자라 설계를 뒤엎어야 할 수 있다.
■ 놓치기 쉬운 실무 포인트
- 용도변경 — 용도를 바꾸면 변경 후 기준으로 다시 계산해, 변경 전과의 차이 대수만큼 추가 확보해야 한다. 업무시설을 음식점으로 바꾸면 요구 대수가 늘어 주차 확보가 안 되면 용도변경 자체가 막힌다.
- 증축 — 완화 기준으로 지은 건물을 증축하면, 증축하는 부분에 대해서는 그 시점의 설치기준이 새로 적용된다.
- 인근 설치 — 필요 주차 대수가 300대 이하이면 대지 밖 인근 부지에 부설주차장을 둘 수 있다(단독 또는 공동).
- 기계식주차장 — 좁은 대지에서 대수를 맞추는 수단이지만, 출입구 앞 대기 공간과 20대 초과 20대마다 1대분의 정류장을 따로 확보해야 한다.
■ 눈여겨볼 것
주차장은 설계가 끝난 뒤 채워 넣는 부속 시설이 아니라, 건물의 규모를 처음부터 제약하는 조건이다. 확보해야 할 대수가 많으면 그만큼 지상·지하 면적을 내줘야 하고, 대지가 좁으면 원하는 층수나 전용면적을 포기해야 한다. 특히 도심 협소주택·상가주택은 주차 한 대 차이가 지하층을 팔지 말지를 가르기도 한다.
■ 이런 분께 도움이 됩니다
- 도심에 상가주택·협소주택을 계획하는 예비 건축주 — 주차 대수가 지하층 설치와 전용면적을 좌우하므로 설계 전에 미리 따져야 한다.
- 소규모 건축물 설계자 — 용도 조합에 따라 산정이 달라지므로 조례 기준을 초기에 반영해야 설계 변경을 줄일 수 있다.
- 건물 용도변경을 고려하는 임대인 — 용도를 바꾸면 필요한 주차 대수가 늘어, 추가 확보가 불가능하면 용도변경이 막힐 수 있다.
■ 참고
설계에 들어가기 전 해당 시·군·구의 주차장 설치 조례부터 확인해야 한다. 법령 별표는 최소 기준이고, 조례가 이보다 강화된 기준을 두는 경우가 많다. 정확한 대수는 지자체 건축·주차 담당 부서 또는 담당 건축사를 통해 최종 확인하는 것이 안전하다.
공식 참고 자료 및 적용 범위
이 글의 주차 대수 계산 예시는 기본 구조를 설명합니다. 실제 기준은 시설 용도·면적·지역·주차장 조례 및 주택사업 적용 여부에 따라 달라지므로 해당 지방자치단체의 현행 조례를 최종 확인해야 합니다.
아래 법령은 확인일 기준의 국가법령정보센터 원문입니다. 법령·조례는 개정될 수 있으므로 실제 인허가·설계·계약 판단 전에는 최신 원문과 관할 기관 안내를 다시 확인하세요.
확인일: 2026-08-15
