개발진흥지구는 주거·상업·공업·유통물류·관광·휴양 등 특정 기능을 집중적으로 개발하거나 정비하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)상 용도지구의 하나이다. 용도지역이 전 국토를 빠짐없이 나누어 기본적인 토지 이용 성격을 정하는 ‘바탕’이라면, 용도지구는 그 위에 겹쳐 특정 목적을 위해 규제를 강화하거나 완화하는 ‘덧칠’에 해당한다. 개발진흥지구는 그중에서도 규제를 완화해 개발을 촉진하는 대표적인 지구로, 지정되면 용적률·높이 제한 완화와 기반시설 지원 등 실질적인 혜택이 따른다. 그래서 토지 투자·개발을 검토할 때 반드시 이해해 두어야 하는 개념이다.
■ 용도지구 체계 속에서의 위치
국토계획법 제37조는 용도지구의 종류를 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구 등으로 정하고 있다. 개발진흥지구는 이 가운데 ‘개발을 진흥한다’는 목적을 가진 지구로, 낙후되었거나 미개발 상태인 지역, 또는 특정 기능을 집중 육성할 필요가 있는 지역에 지정된다. 지정권자는 국토교통부장관·시·도지사·대도시 시장 등이며, 도시·군관리계획으로 결정한다.
■ 개발진흥지구의 다섯 가지 유형
국토계획법 시행령 제31조는 개발진흥지구를 지정 목적에 따라 다음 다섯 가지로 세분한다. 과거에는 ‘유통개발진흥지구’가 별도로 있었으나 산업개발진흥지구와 통합되어 현재는 ‘산업·유통개발진흥지구’로 운영된다.
| 유형 | 중심 기능 | 지정 취지 |
|---|---|---|
| 주거개발진흥지구 | 주거 | 주거 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 |
| 산업·유통개발진흥지구 | 공업·유통물류 | 공업 기능 및 유통·물류 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 |
| 관광·휴양개발진흥지구 | 관광·휴양 | 관광·휴양 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 |
| 복합개발진흥지구 | 2가지 이상 기능 | 주거·공업·유통물류·관광휴양 기능 중 2 이상을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 |
| 특정개발진흥지구 | 기타 특정 기능 | 위 기능 외의 기능을 중심으로 특정 목적을 위해 개발·정비할 필요가 있는 지구 |
■ 지정의 효과
개발진흥지구로 지정되면 그 지역은 다음과 같은 개발상의 이점을 얻는다. 이 때문에 개발진흥지구 지정 여부는 토지 가치에 직접적인 영향을 준다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 계획 수립 | 지구단위계획 등 구체적인 개발계획을 수립해 체계적 개발이 가능 |
| 건축 규제 완화 | 용적률·건폐율·높이 제한 등을 조례가 정하는 범위에서 완화 |
| 기반시설 지원 | 도로·상하수도 등 기반시설 설치에 대한 각종 지원 |
| 건축물 용도 | 지구단위계획 또는 조례에 따라 허용 용도의 폭이 넓어짐 |
규제 완화의 구체적 수준은 지구단위계획과 해당 지방자치단체의 도시계획 조례로 정해지므로, 같은 유형의 개발진흥지구라도 지역에 따라 적용 기준이 다르다. 예컨대 서울시는 전략산업 유치·육성과 산업밀집지역 재정비를 위해 「서울특별시 전략산업육성 및 기업지원에 관한 조례」를 두고 산업·특정개발진흥지구의 지정·운영과 진흥계획 수립, 지원 내용을 별도로 규정하고 있다.
■ 용도지역과 개발진흥지구는 무엇이 다른가
혼동하기 쉬운 것이 용도지역과 개발진흥지구의 관계다. 용도지역(주거·상업·공업·녹지지역 등)은 모든 토지에 하나씩 반드시 지정되어 건폐율·용적률의 기본 한도를 정한다. 반면 개발진흥지구는 그 위에 선택적으로 겹쳐 지정되는 ‘용도지구’로, 기본 한도를 완화하거나 개발 방향을 부여하는 역할을 한다. 예를 들어 어떤 땅의 용도지역이 자연녹지지역이어서 용적률 한도가 100%에 그치더라도, 그 지역이 개발진흥지구로 지정되고 지구단위계획이 수립되면 조례가 정하는 범위에서 용적률을 상향받아 실제 개발밀도가 높아질 수 있다. 즉 용도지역은 ‘기본값’, 개발진흥지구는 그 기본값을 조정하는 ‘옵션’으로 이해하면 된다. 다만 완화의 구체적 수치는 지구단위계획으로 정해지므로, 지정만으로 자동 상향되는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다.
■ 눈여겨볼 것
개발진흥지구는 ‘개발이 예정된 땅’이라는 신호로 읽히기 쉬워 투자 관심이 몰리는 경향이 있다. 그러나 지구 지정 자체가 곧바로 개발을 보장하지는 않는다. 실제 개발은 지구단위계획 수립, 기반시설 확보, 사업시행자 지정 등 후속 절차가 진행되어야 이루어지며, 계획 없이 지정만 된 상태에서는 오히려 종전 용도지역의 규제가 그대로 적용되어 건축이 제한될 수 있다. 특히 관광·휴양개발진흥지구나 특정개발진흥지구는 비도시지역(관리지역·농림지역 등)에 지정되는 경우가 많아, 기반시설이 부족하고 개발까지 장기간이 걸릴 수 있다는 점을 감안해야 한다. 따라서 지구의 ‘유형’과 ‘지구단위계획 수립 여부’를 함께 확인하는 것이 핵심이다.
■ 확인 방법
특정 토지가 개발진흥지구에 속하는지는 ‘토지이용계획확인서’에서 확인할 수 있다. 정부의 토지이음(eum.go.kr)이나 관할 시·군·구청 민원실에서 발급받으면 용도지역·용도지구 지정 현황과 함께 개발진흥지구 유형이 표시된다. 지구단위계획 수립 여부와 완화 기준은 관할 지자체 도시계획 부서에서 별도로 확인해야 한다.
■ 이런 분께 도움이 됩니다
- 토지 매입·개발을 검토하며 용도지구의 개발 잠재력을 평가하려는 분
- 관광·산업단지 등 특정 기능 개발 사업을 준비하는 분
- 토지이용계획확인서에 표시된 ‘개발진흥지구’의 의미를 알고 싶은 분
■ 참고
관련 법규는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정), 같은 법 시행령 제31조(용도지구의 지정), 그리고 지역별 도시계획 조례이다. 규제 완화의 구체적 수치는 지구단위계획과 해당 지자체 조례로 정해지므로, 개별 토지의 건축 가능 규모는 관할 지자체에 확인해야 한다.
