건축물 용도변경 – 허가·신고·기재변경을 가르는 9개 시설군 기준

업데이트 2026년 10월 15일읽는 시간 약 5분

1층 주택을 카페로 바꾸거나, 음식점 자리에 학원을 들이거나, 사무실을 주거용으로 돌리는 일은 생각보다 흔합니다. 이렇게 건물의 쓰임을 바꾸는 것을 건축법은 용도변경이라고 부르고, 바꾸는 방향에 따라 허가를 받을지, 신고만 할지, 건축물대장만 고칠지를 나눠 놓았습니다. 그 기준이 되는 것이 건축법 제19조의 9개 시설군입니다. 내부 인테리어만 바꿨다고 생각했다가 용도변경 허가 대상이었던 것으로 드러나 영업 신고가 반려되는 일이 적지 않으니, 계약 전에 내 건물이 어느 칸에서 어느 칸으로 움직이는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

1층 상가를 카페로 바꾸는 용도변경 공사 장면 — 상가를 카페로 바꾸는 용도변경 공사 — AI로 만든 예시 이미지

용도변경의 출발점, 9개 시설군

건축법 제19조 제4항은 건축물의 용도를 9개 시설군으로 묶고 번호를 붙여 두었습니다. 각 시설군에 어떤 용도가 들어가는지는 건축법 시행령 제14조 제5항에 나와 있습니다. 번호가 작을수록 ‘상위군’입니다. 대체로 사람이 많이 모이거나 화재·피난 위험이 크고 주변에 영향을 많이 주는 용도가 위쪽에 놓여 있습니다.

번호	시설군	속하는 용도(시행령 제14조 제5항)
1	자동차 관련 시설군	자동차 관련 시설
2	산업 등 시설군	운수시설, 창고시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설, 장례시설
3	전기통신시설군	방송통신시설, 발전시설
4	문화집회시설군	문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설
5	영업시설군	판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6	교육 및 복지시설군	의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장 시설
7	근린생활시설군	제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외)
8	주거업무시설군	단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방·군사시설
9	그 밖의 시설군	동물 및 식물 관련 시설

눈여겨볼 곳이 두 군데 있습니다. 하나는 다중생활시설(고시원)입니다. 제2종 근린생활시설에 속하지만 시설군으로는 근린생활시설군(7)이 아니라 영업시설군(5)으로 따로 분류됩니다. 다른 하나는 단독주택·공동주택과 업무시설이 같은 주거업무시설군(8)에 묶여 있다는 점입니다.

위로 가면 허가, 아래로 가면 신고

절차는 번호의 방향으로 정해집니다(건축법 제19조 제2항).

허가 — 지금 속한 시설군보다 번호가 작은 시설군(상위군)의 용도로 바꾸는 경우
신고 — 지금 속한 시설군보다 번호가 큰 시설군(하위군)의 용도로 바꾸는 경우
건축물대장 기재내용 변경 신청 — 같은 시설군 안에서 용도를 바꾸는 경우(같은 조 제3항)

건축물 용도변경 절차 판단 흐름도 — 시설군 비교와 절차 면제 조건으로 보는 건축물 용도변경 흐름도

예를 들어 단독주택(8군)의 1층을 휴게음식점인 카페(제1종 근린생활시설, 7군)로 바꾸면 8에서 7로 올라가므로 허가 대상입니다. 반대로 제2종 근린생활시설인 일반음식점(7군)을 사무소인 업무시설(8군)로 바꾸면 7에서 8로 내려가므로 신고로 됩니다. 일반음식점(7군)을 판매시설(5군)로 넓히는 것은 두 칸 위로 올라가니 다시 허가입니다. 허가와 신고는 모두 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 합니다.

같은 시설군이면 대장만 고친다, 그마저 필요 없는 경우도 있다

같은 시설군 안에서 움직이면 허가도 신고도 아닌 건축물대장 기재내용 변경 신청으로 끝납니다. 공동주택을 업무시설로 바꾸는 것처럼 8군 안에서 이동하는 경우가 여기에 해당합니다.

시행령 제14조 제4항은 여기서 한 걸음 더 나아가, 다음 두 경우는 기재내용 변경 신청도 하지 않아도 된다고 정해 두었습니다.

시행령 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물끼리의 용도변경 — 예컨대 같은 제1종 근린생활시설 안에서 소매점을 휴게음식점으로 바꾸는 경우
용도지역 등 관계 법령의 용도제한에 맞는 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경

다만 목욕장 등 시행령 제14조 제4항 단서에 열거된 일부 용도로 바꾸는 경우는 이 면제가 적용되지 않습니다. 같은 근린생활시설이라도 바꾸려는 업종이 단서에 해당하는지 구청 건축과에 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

면적이 크면 사용승인과 건축사 설계가 붙는다

허가나 신고로 끝나지 않는 경우가 있습니다. 바꾸려는 부분의 바닥면적 합계에 따라 절차가 늘어납니다.

100제곱미터 이상이면 허가·신고 대상 용도변경이라도 공사 후 사용승인을 받아야 합니다(건축법 제19조 제5항, 제22조 준용). 다만 500제곱미터 미만이면서 대수선에 해당하는 공사가 없으면 사용승인을 받지 않아도 됩니다.
허가 대상이면서 500제곱미터 이상이면 설계를 건축사가 해야 합니다(같은 조 제6항, 제23조 준용). 1층 축사를 공장으로 바꾸면서 증축·개축·대수선이 없고 구조 안전과 피난에 지장이 없는 경우만 예외입니다(시행령 제14조 제7항).

용도를 바꾸면서 벽을 헐거나 계단을 옮기는 공사를 함께 한다면 그 공사가 대수선에 해당하는지도 따로 확인해야 합니다. 대수선이 끼면 사용승인 면제 조건에서 빠집니다.

절차보다 먼저 막히는 곳 — 건축기준과 주차장

허가냐 신고냐보다 실제로 더 자주 발목을 잡는 것은 건축기준입니다. 건축법 제19조 제1항은 용도변경을 “변경하려는 용도의 건축기준에 맞게” 하라고 정합니다. 바꾸려는 용도가 그 땅의 용도지역에서 허용되는지, 피난계단·방화구획·내화구조·장애인 편의시설 같은 기준을 새 용도로 다시 맞출 수 있는지가 먼저입니다. 땅의 용도지역은 내 땅 용도지역·공시지가 조회에서 확인할 수 있습니다.

주차장도 다시 따집니다. 주차장법 시행령 제6조 제4항은 용도를 바꿀 때 변경 시점의 기준으로 변경 전·후 용도의 주차대수를 각각 계산해, 그 차이만큼 부설주차장을 추가로 확보하도록 합니다. 주택을 근린생활시설로 바꾸는 것처럼 주차 기준이 엄격한 용도로 갈수록 부족분이 생기기 쉽습니다. 바꾸기 전과 후의 필요 대수는 주차대수 계산기로 미리 계산해 볼 수 있습니다. 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지를 정하는 건폐율과 용적률은 용도변경으로 바뀌지 않지만, 용도지역에 따라 들어설 수 있는 용도 자체가 제한된다는 점은 같이 기억해 두면 좋습니다.

정리하면

용도변경은 ① 지금 용도와 바꿀 용도가 각각 몇 번 시설군인지 확인하고 → ② 번호가 작아지면 허가, 커지면 신고, 같으면 대장 변경으로 절차를 정하고 → ③ 바닥면적 100제곱미터·500제곱미터 기준으로 사용승인과 건축사 설계 여부를 보고 → ④ 새 용도의 건축기준과 주차대수를 맞출 수 있는지 검토하는 순서로 보면 됩니다. 시설군 표는 판단의 출발점일 뿐이고, 같은 용도라도 지자체 조례와 개별 법령에 따라 결론이 달라질 수 있으니 최종 판단은 관할 건축과와 건축사에게 확인하시기 바랍니다.

참고 문헌

자주 묻는 질문

용도변경은 언제 허가를 받아야 하나요?

지금 건물이 속한 시설군보다 번호가 작은 시설군(상위군)의 용도로 바꿀 때 허가 대상입니다(건축법 제19조 제2항). 예를 들어 단독주택(8번 주거업무시설군)을 카페(7번 근린생활시설군)로 바꾸면 허가를 받아야 합니다.

같은 시설군 안에서 바꾸면 아무 절차도 없나요?

원칙적으로 건축물대장 기재내용 변경을 신청해야 합니다. 다만 시행령 별표 1의 같은 호에 속하는 용도끼리, 또는 용도제한에 맞는 범위에서 제1종·제2종 근린생활시설 상호 간에 바꾸는 경우는 신청하지 않아도 됩니다. 목욕장 등 시행령 제14조 제4항 단서에 열거된 용도로 바꿀 때는 예외입니다.