건폐율·용적률 계산기

계산 예시 — 서울 제2종일반주거지역, 대지 200㎡

같은 땅이라도 법정 상한으로 계산하면 연면적이 100㎡ 더 나옵니다. 실제 허가는 조례 기준으로 나오기 때문에 서울에서 이 땅에 지을 수 있는 지상층 면적은 400㎡입니다. 건축면적 120㎡를 꽉 채워 올리면 3.3개 층 분량이고, 현실적으로는 일조권 사선제한과 주차 때문에 위층으로 갈수록 면적이 줄어 4~5층 건물이 되는 경우가 많습니다.

위 화면은 조례 용적률 200%를 넣고 계획안 검토를 연 상태입니다. 이 설계안의 건축면적이 110㎡, 지상 연면적이 420㎡라면 계획안 검토에서 건폐율 55%는 통과하지만 용적률이 210%로 나와 조례 기준을 넘습니다. 연면적을 20㎡ 줄이거나 일부를 지하로 내려야 합니다. 면적 비교 그림에서도 주황색 계획 연면적 막대가 최대 연면적보다 길게 나와 초과가 바로 보입니다.

부산에서 돌려 보면 — 대지 1,000㎡가 갈림길

부산광역시 도시계획 조례 제50조는 제2종일반주거지역 용적률을 220%로 두면서, 대지면적이 1,000㎡를 넘으면 200%로 낮춥니다. 같은 용도지역이라도 땅 크기에 따라 넣을 숫자가 달라지는 경우입니다. 2026년 10월 12일 이 계산기로 직접 넣어 본 값입니다.

1,200㎡ 땅에 220%를 그대로 넣으면 240㎡가 부풀려진 채로 사업성을 따지게 됩니다. 계산기는 대지 규모 단서까지 판단하지 않으니 용적률 칸 숫자를 직접 200으로 고쳐야 합니다.

도시마다 차이도 큽니다. 제3종일반주거지역 대지 500㎡를 같은 방식으로 넣어 보면 서울(건폐율 50%·용적률 250%)은 연면적 1,250㎡, 부산(50%·300%)은 1,500㎡입니다. 수원은 건폐율이 40%라 건축면적이 200㎡로 줄고, 일반건축이면 용적률 300%로 1,500㎡지만 공동주택이면 230%가 적용돼 1,150㎡로 내려갑니다.