용도지역을 고르면 법정 상한이 들어갑니다. 해당 시·군 조례 값을 알면 숫자를 고쳐 넣으세요.
| 최대 건축면적 | |
|---|---|
| 최대 연면적 (용적률 산정용) | |
| 층수 감각 |
계획안 검토 — 내 설계가 기준 안에 드는지 보기
사용 순서
- 1용도지역을 고릅니다. 모르면 내 땅 용도지역·공시지가 조회에서 주소로 먼저 찾으세요. 조회 결과의 “이 땅으로 건폐율·용적률 계산하기”를 누르면 용도지역이 채워진 채로 이 화면이 열립니다.
- 2대지면적(㎡)을 넣습니다. 토지대장이나 등기부의 면적을 씁니다. 평으로만 알고 있다면 평 × 3.3058로 바꿔 넣으면 되고, 입력 칸 아래에 평 환산이 함께 표시됩니다.
- 3건폐율·용적률 칸에는 법정 상한이 자동으로 들어갑니다. 해당 시·군 도시계획 조례 값을 알고 있다면 숫자를 고쳐 넣으세요. 조례 값이 법정 상한보다 크게 입력되면 칸이 주황색으로 바뀝니다(조례는 법 상한을 넘을 수 없습니다).
- 4설계안이 있다면 계획안 검토를 열고 계획 건축면적·연면적을 넣습니다. 기준 안에 드는지, 넘으면 몇 ㎡를 줄여야 하는지 바로 나옵니다.
- 5결과 아래 인쇄 / PDF 저장 버튼을 누르면 입력한 조건, 최대 건축면적·연면적, 면적 비교 그림, 계획안 검토 결과가 한 장으로 정리됩니다. 인쇄하거나 인쇄 창에서 “PDF로 저장”을 골라 파일로 보관해 설계 상담 자료로 쓸 수 있습니다.
계산 예시 — 서울 제2종일반주거지역, 대지 200㎡
| 법정 상한으로 계산 | 서울시 조례로 계산 | |
|---|---|---|
| 건폐율 | 60% | 60% |
| 용적률 | 250% | 200% |
| 최대 건축면적 | 120㎡ (약 36.3평) | 120㎡ |
| 최대 연면적 | 500㎡ (약 151.3평) | 400㎡ (약 121평) |
같은 땅이라도 법정 상한으로 계산하면 연면적이 100㎡ 더 나옵니다. 실제 허가는 조례 기준으로 나오기 때문에 서울에서 이 땅에 지을 수 있는 지상층 면적은 400㎡입니다. 건축면적 120㎡를 꽉 채워 올리면 3.3개 층 분량이고, 현실적으로는 일조권 사선제한과 주차 때문에 위층으로 갈수록 면적이 줄어 4~5층 건물이 되는 경우가 많습니다.
위 화면은 조례 용적률 200%를 넣고 계획안 검토를 연 상태입니다. 이 설계안의 건축면적이 110㎡, 지상 연면적이 420㎡라면 계획안 검토에서 건폐율 55%는 통과하지만 용적률이 210%로 나와 조례 기준을 넘습니다. 연면적을 20㎡ 줄이거나 일부를 지하로 내려야 합니다. 면적 비교 그림에서도 주황색 계획 연면적 막대가 최대 연면적보다 길게 나와 초과가 바로 보입니다.
숫자가 뜻하는 것
건폐율
= 건축면적 ÷ 대지면적 × 100. 땅을 위에서 내려다봤을 때 건물이 덮는 비율입니다. 건축면적은 외벽 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적이고, 처마·발코니가 1m 넘게 튀어나오면 그 초과분도 들어갑니다.
용적률
= 연면적 ÷ 대지면적 × 100. 건물 전체 바닥면적이 땅의 몇 배인지입니다. 여기서 연면적에는 지하층 면적과 지상층의 부속 주차장 면적 등이 빠집니다(건축법 시행령 제119조). 그래서 지하를 깊게 파거나 1층을 필로티 주차장으로 쓰면 지상 연면적을 더 확보할 수 있습니다.
층수 감각
용적률을 건폐율로 나눈 값입니다. 건폐율 60%·용적률 200%면 3.3이 나오는데, 모든 층을 건축면적만큼 넓게 지으면 3층 남짓이라는 뜻입니다. 층을 작게 지으면 층수는 늘어납니다.
법정 상한표 (국토계획법 시행령 제84조·제85조)
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거 / 제2종전용주거 | 50% | 100% / 150% |
| 제1종일반주거 / 제2종일반주거 / 제3종일반주거 | 60% / 60% / 50% | 200% / 250% / 300% |
| 준주거 | 70% | 500% |
| 중심상업 / 일반상업 / 근린상업 / 유통상업 | 90% / 80% / 70% / 80% | 1,500% / 1,300% / 900% / 1,100% |
| 전용공업 / 일반공업 / 준공업 | 70% | 300% / 350% / 400% |
| 보전녹지 / 생산녹지 / 자연녹지 | 20% | 80% / 100% / 100% |
| 보전관리 / 생산관리 / 계획관리 | 20% / 20% / 40% | 80% / 80% / 100% |
| 농림 / 자연환경보전 | 20% | 80% |
시·군은 이 범위 안에서 조례로 더 낮게 정합니다. 조례 값은 국가법령정보센터 자치법규에서 “○○시 도시계획 조례”를 찾아 건폐율·용적률 조항을 보면 됩니다. 지구단위계획구역 안이라면 계획에서 정한 값이 따로 있으니 지자체 도시계획과에 확인하세요.