내 땅 용도지역·공시지가 조회

실제로 조회해 보면

2026년 9월 29일에 두 곳을 조회한 실제 결과 화면입니다. 공시지가는 해마다 바뀌므로 지금 조회하면 숫자가 다를 수 있습니다.

예시 1 — 주소로 조회: 부산 해운대 엘시티 (달맞이길 30)

아래쪽 주소 칸에 “부산광역시 해운대구 달맞이길 30″을 넣은 결과입니다. 용도지역은 일반상업지역이고, 여기에 경관지구와 방화지구 두 개가 겹쳐 있습니다. 해안 경관을 지키기 위한 경관지구와, 고층 건물이 밀집한 곳의 화재 확산을 막는 방화지구입니다. 방화지구 안에서는 주요 구조부와 외벽을 내화구조로 지어야 합니다(건축법 제51조).

공시지가는 ㎡당 1,392만 원입니다. 그림의 막대는 대지 100㎡를 기준으로 법이 허용하는 최대치를 보여 줍니다. 일반상업지역은 건폐율 80%, 용적률 1,300%라서 땅 넓이의 13배까지 바닥면적을 쌓을 수 있습니다. 지도의 노란 선이 엘시티 부지 경계인데, 해변과 맞닿은 큰 필지 하나에 초고층 세 동이 들어선 모습이 보입니다.

예시 2 — 드롭다운으로 조회: 서울 북촌 가회동 31-52

서울특별시 → 종로구 → 가회동을 차례로 고르고 번지 칸에 31-52를 넣은 결과입니다. 북촌 한옥마을 한가운데 있는 필지로, 용도지역은 제1종일반주거지역이고 고도지구가 걸려 있습니다. 제1종일반주거지역은 법정 건폐율 60%, 용적률 200%이지만 고도지구 때문에 건물 높이가 따로 제한됩니다. 경복궁과 북촌 경관을 지키려는 규제라 높이 기준은 서울시 도시관리계획에서 확인해야 합니다.

위성지도를 보면 필지 안이 한옥 지붕으로 채워져 있고, 주변도 모두 한옥입니다. 같은 도구로 조회해도 엘시티와 북촌처럼 용도지역과 지구에 따라 지을 수 있는 건물이 완전히 달라진다는 것을 볼 수 있습니다.

2026년 10월 12일에 다시 조회한 두 필지

수원 화성행궁 앞, 정조로 825 — 숫자보다 용도지구가 먼저

아래 주소 칸에 “경기도 수원시 팔달구 정조로 825″를 넣으면 소재지가 팔달구 남창동 6-2로 바뀌어 표시됩니다. 도로명 주소를 넣어도 결과는 지번 필지 기준으로 나오니, 등기부와 맞춰 볼 때는 이 지번을 쓰면 됩니다. 지목은 대, 용도지역은 제1종일반주거지역, 개별공시지가는 ㎡당 789,300원(2025년 1월 기준)이었습니다.

결과 막대는 건폐율 60%·용적률 200%를 보여 주고, 수원시 도시계획 조례 제66조·제70조도 제1종일반주거지역을 같은 60%·200%로 정합니다. 그런데 이 필지에는 역사문화환경보호지구가 함께 걸려 있습니다. 같은 조례 제64조는 이 지구에서 국가유산을 관리·보호하기 위한 건축물이나 보존 가치를 해치지 않는 건축물만 짓도록 제한합니다. 용도지구 줄이 비어 있지 않다면 건폐율·용적률보다 그 지구의 건축제한을 먼저 찾아봐야 하는 이유입니다.

부산 광안리, 광안해변로 219 — 법정 막대와 조례가 다른 경우

소재지는 수영구 광안동 192-20, 지목 대, 일반상업지역에 방화지구가 겹쳐 있고 공시지가는 ㎡당 12,890,000원(2025년 1월 기준)이었습니다. 화면의 막대는 법정 상한인 건폐율 80%·용적률 1,300%입니다. 부산광역시 도시계획 조례 제49조·제50조는 일반상업지역을 건폐율 60%·용적률 1,000%로 낮춰 둡니다.

결과 아래 “이 땅으로 건폐율·용적률 계산하기”를 누르면 계산기가 일반상업지역으로 채워진 채 열립니다. 대지 400㎡를 넣었을 때 법정값 그대로면 건축면적 320㎡·연면적 5,200㎡, 칸을 60과 1,000으로 고치면 240㎡·4,000㎡로 줄어듭니다. 조회와 계산을 이어서 할 때는 조례 숫자로 바꾸는 단계를 빼먹지 마세요.