도시지역 – 주거·상업·공업·녹지로 나뉘는 용도지역의 큰 틀과 지정 효과

업데이트 2026년 10월 13일읽는 시간 약 3분

우리가 사는 땅에는 저마다 정해진 “용도”가 있다. 아파트를 지을 수 있는 곳, 공장을 지을 수 있는 곳, 반드시 녹지로 보전해야 하는 곳이 법으로 구분되어 있는데, 이 체계의 가장 큰 틀이 용도지역이다. 도시지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭 국토계획법)이 정한 용도지역의 4대 대분류 중 하나로, 인구와 산업이 밀집해 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역을 말한다. 우리가 흔히 떠올리는 도시 대부분이 바로 이 도시지역에 속한다.

■ 용도지역의 4대 분류와 도시지역

국토계획법 제6조는 전 국토를 용도지역으로 나누어 관리하도록 한다. 대분류는 다음 네 가지이며, 도시지역은 그중 개발 밀도가 가장 높은 지역이다.

용도지역(대분류)	성격
도시지역	인구·산업이 밀집(예상 포함)되어 체계적 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역
관리지역	도시지역에 준해 관리하거나 농림·자연환경보전지역에 준해 관리할 필요가 있는 지역
농림지역	농업진흥·보전산지 등 농림업 진흥과 산림 보전을 위해 필요한 지역
자연환경보전지역	자연환경·수자원·생태계·문화재 보전과 수산자원 보호·육성이 필요한 지역

도시지역으로 지정되면 같은 법 제7조에 따라 도시·군관리계획을 통해 체계적으로 개발·정비·보전되도록 관리되며, 「건축법」 등 도시지역을 전제로 한 여러 규정이 함께 적용된다.

■ 도시지역의 세분: 주거·상업·공업·녹지

도시지역은 목적에 따라 다시 네 개 지역으로 세분되며, 그 지정 근거는 제36조다. 이 세분에 따라 지을 수 있는 건축물의 종류와 건폐율·용적률 상한이 달라진다.

세분	지정 목적
주거지역	거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
상업지역	상업, 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
공업지역	공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
녹지지역	자연환경·농지·산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산 방지를 위해 녹지 보전이 필요한 지역

이 네 지역은 다시 전용주거·일반주거·준주거, 중심상업·일반상업·근린상업·유통상업, 전용공업·일반공업·준공업, 보전녹지·생산녹지·자연녹지 등으로 더 세분되어, 각각 허용 용도와 밀도 기준이 촘촘하게 정해진다.

주거·상업·공업·녹지가 나란히 배치된 도시 항공 전경 — AI로 만든 예시 이미지

■ 도시지역은 얼마나 될까 — 면적 통계

국토교통부의 2023년 기준 도시계획현황 통계를 보면, 용도지역으로 지정된 국토면적 약 106,565㎢ 가운데 도시지역은 약 17,590㎢로 전체의 16.5%를 차지한다. 대분류별 비중과 도시지역 내부 구성을 정리하면 다음과 같다.

용도지역	면적(㎢)	비중
도시지역	약 17,590	16.5%
관리지역	약 27,326	25.6%
농림지역	약 49,252	46.2%
자연환경보전지역	약 11,871	11.1%

도시지역 내부(약 17,590㎢)는 녹지지역이 약 12,545㎢(71.3%)로 가장 넓고, 주거지역 약 2,761㎢(15.7%), 공업지역 약 1,267㎢(7.2%), 상업지역 약 345㎢(2.0%), 나머지 미세분지역 약 672㎢(3.8%)로 구성된다. “도시지역”이라는 이름과 달리 그 안에서 면적상 가장 큰 비중은 녹지지역이라는 점이 눈에 띈다. 국토 전체로 보면 도시지역은 16.5%에 불과하지만, 인구의 대다수는 이 좁은 도시지역에 모여 산다.

■ 지정의 효과

도시지역으로 지정되고 세분 용도지역이 정해지면, 그 땅에 적용되는 건축 규제의 기본틀이 결정된다. 세분 용도지역마다 건폐율·용적률의 상한, 허용·불허 건축물의 종류, 높이 관리 방식이 국토계획법과 지자체 도시계획조례로 정해지기 때문이다. 예컨대 일반상업지역은 용적률 상한이 높아 고밀 개발이 가능한 반면, 자연녹지지역은 개발이 크게 제한된다. 따라서 어떤 땅의 가치와 개발 가능성을 판단하려면 그 땅이 도시지역인지, 도시지역이라면 주거·상업·공업·녹지 중 어디에 속하고 다시 어떤 세분 지역인지를 확인하는 것이 출발점이 된다. 도시지역이라는 이름이 곧 개발 여지를 뜻하지는 않는다. 도시지역 안에도 강하게 보전되는 녹지지역이 넓게 들어 있고, 반대로 도시지역 밖의 계획관리지역은 비도시지역 가운데 개발 여지가 큰 편이다. 필지별 세분 용도지역과 적용 건폐율·용적률은 토지이음(eum.go.kr)에서 토지이용계획확인서를 열람해 알 수 있고, 수치의 세부는 지자체 도시계획조례에 있다.

배후 녹지 구릉을 낀 도시 주거·상업 밀집지 전경 — AI로 만든 예시 이미지

참고 문헌

자주 묻는 질문

도시지역은 국토에서 얼마나 차지하나요?

전체의 16.5%입니다. 국토교통부의 2023년 기준 도시계획현황 통계에서 용도지역으로 지정된 국토면적 약 106,565㎢ 가운데 도시지역은 약 17,590㎢입니다. 농림지역이 46.2%, 관리지역이 25.6%, 자연환경보전지역이 11.1%를 차지합니다.

도시지역은 어떤 지역으로 다시 나뉘나요?

주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 네 개로 세분됩니다. 이 네 지역은 다시 전용주거·일반주거·준주거, 중심상업·일반상업·근린상업·유통상업 등으로 더 나뉘며, 세분에 따라 지을 수 있는 건축물의 종류와 건폐율·용적률 상한이 달라집니다.

도시지역 안에서 가장 넓은 용도지역은 무엇인가요?

녹지지역입니다. 도시지역 약 17,590㎢ 가운데 녹지지역이 약 12,545㎢(71.3%)로 가장 넓고, 주거지역 약 2,761㎢(15.7%), 공업지역 약 1,267㎢(7.2%), 상업지역 약 345㎢(2.0%) 순입니다.

도시지역에 있는 땅이면 개발하기 좋은 땅인가요?

도시지역이라는 이름이 곧 개발 여지를 뜻하지는 않습니다. 도시지역 안에도 강하게 보전되는 녹지지역이 넓게 들어 있고, 반대로 도시지역 밖의 계획관리지역은 비도시지역 가운데 개발 여지가 큰 편입니다. 필지별 세분 용도지역은 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다.