도시지역

우리가 사는 땅에는 저마다 정해진 “용도”가 있다. 아파트를 지을 수 있는 곳, 공장을 지을 수 있는 곳, 반드시 녹지로 보전해야 하는 곳이 법으로 구분되어 있는데, 이 체계의 가장 큰 틀이 용도지역이다. 도시지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭 국토계획법)이 정한 용도지역의 4대 대분류 중 하나로, 인구와 산업이 밀집해 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역을 말한다. 우리가 흔히 떠올리는 도시 대부분이 바로 이 도시지역에 속한다.

■ 용도지역의 4대 분류와 도시지역

국토계획법은 전 국토를 용도지역으로 나누어 관리한다. 대분류는 다음 네 가지이며, 도시지역은 그중 개발 밀도가 가장 높은 지역이다.

용도지역(대분류)	성격
도시지역	인구·산업이 밀집(예상 포함)되어 체계적 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역
관리지역	도시지역에 준해 관리하거나 농림·자연환경보전지역에 준해 관리할 필요가 있는 지역
농림지역	농업진흥·보전산지 등 농림업 진흥과 산림 보전을 위해 필요한 지역
자연환경보전지역	자연환경·수자원·생태계·문화재 보전과 수산자원 보호·육성이 필요한 지역

도시지역으로 지정되면 도시·군관리계획을 통해 체계적으로 개발·정비·보전되도록 관리되며, 「건축법」 등 도시지역을 전제로 한 여러 규정이 함께 적용된다.

■ 도시지역의 세분: 주거·상업·공업·녹지

도시지역은 목적에 따라 다시 네 개 지역으로 세분된다. 이 세분에 따라 지을 수 있는 건축물의 종류와 건폐율·용적률 상한이 달라진다.

세분	지정 목적
주거지역	거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
상업지역	상업, 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
공업지역	공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
녹지지역	자연환경·농지·산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산 방지를 위해 녹지 보전이 필요한 지역

이 네 지역은 다시 전용주거·일반주거·준주거, 중심상업·일반상업·근린상업·유통상업, 전용공업·일반공업·준공업, 보전녹지·생산녹지·자연녹지 등으로 더 세분되어, 각각 허용 용도와 밀도 기준이 촘촘하게 정해진다.

■ 도시지역은 얼마나 될까 — 면적 통계

국토교통부의 2023년 기준 도시계획현황 통계를 보면, 용도지역으로 지정된 국토면적 약 106,565㎢ 가운데 도시지역은 약 17,590㎢로 전체의 16.5%를 차지한다. 대분류별 비중과 도시지역 내부 구성을 정리하면 다음과 같다.

용도지역	면적(㎢)	비중
도시지역	약 17,590	16.5%
관리지역	약 27,326	25.6%
농림지역	약 49,252	46.2%
자연환경보전지역	약 11,871	11.1%

도시지역 내부(약 17,590㎢)는 녹지지역이 약 12,545㎢(71.3%)로 가장 넓고, 주거지역 약 2,761㎢(15.7%), 공업지역 약 1,267㎢(7.2%), 상업지역 약 345㎢(2.0%), 나머지 미세분지역 약 672㎢(3.8%)로 구성된다. “도시지역”이라는 이름과 달리 그 안에서 면적상 가장 큰 비중은 녹지지역이라는 점이 눈에 띈다. 국토 전체로 보면 도시지역은 16.5%에 불과하지만, 인구의 대다수는 이 좁은 도시지역에 모여 산다.

■ 지정의 효과

도시지역으로 지정되고 세분 용도지역이 정해지면, 그 땅에 적용되는 건축 규제의 기본틀이 결정된다. 세분 용도지역마다 건폐율·용적률의 상한, 허용·불허 건축물의 종류, 높이 관리 방식이 국토계획법과 지자체 도시계획조례로 정해지기 때문이다. 예컨대 일반상업지역은 용적률 상한이 높아 고밀 개발이 가능한 반면, 자연녹지지역은 개발이 크게 제한된다. 따라서 어떤 땅의 가치와 개발 가능성을 판단하려면 그 땅이 도시지역인지, 도시지역이라면 주거·상업·공업·녹지 중 어디에 속하고 다시 어떤 세분 지역인지를 확인하는 것이 출발점이 된다.

■ 눈여겨볼 것

도시지역은 규제의 강도가 아니라 관리의 대상이라는 점을 이해해야 한다. 도시지역으로 지정되었다고 해서 무조건 개발이 자유로운 것은 아니며, 그 안의 녹지지역처럼 오히려 강하게 보전되는 영역이 넓게 포함된다. 반대로 도시지역이 아니어도 관리지역(특히 계획관리지역)처럼 개발 여지가 큰 곳도 있다. 실무에서는 “도시지역이냐”보다 “어떤 세분 용도지역이냐”가 건폐율·용적률과 허용 용도를 실제로 좌우하므로, 대분류 명칭만 보고 개발 가능성을 속단하지 않아야 한다.

■ 이런 분께 도움이 됩니다

• 토지 매입·개발에 앞서 대상지의 용도지역과 밀도 기준을 확인하려는 투자자·실무자
• 도시·건축 인허가 업무에서 용도지역 체계를 정리해 두려는 실무 담당자
• 부동산·도시계획을 처음 공부하며 용도지역의 큰 틀을 잡으려는 분

■ 참고

특정 토지의 용도지역과 세분 지역, 건폐율·용적률 상한은 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있으며, 세부 기준은 각 지방자치단체의 도시계획조례에 규정되어 있다. 근거 법령은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조(국토의 용도 구분), 제7조(용도지역별 관리 의무), 제36조(용도지역의 지정) 및 같은 법 시행령이다. 면적 통계는 국토교통부·한국국토정보공사가 매년 공표하는 도시계획현황 통계를 기준으로 하며, 연도에 따라 수치가 갱신된다.