땅을 사서 건물을 짓거나 땅의 모양을 바꾸려 할 때, 건축허가와는 별개로 먼저 받아야 하는 관문이 있다. 바로 개발행위허가다. 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제56조이며, 목적은 계획 없이 여기저기서 벌어지는 난개발을 막는 것이다. 도시·군계획사업으로 진행되는 경우를 빼면, 건축물의 건축·공작물 설치, 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건 적치 같은 행위는 원칙적으로 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경할 때도 다시 허가 대상이다. 실무에서는 이 허가가 나느냐, 어떤 조건이 붙느냐에 따라 사업의 성패와 공사비가 크게 갈리므로 토지 매입 전 단계에서부터 검토해야 한다.
■ 허가를 받아야 하는 개발행위 (제56조)
국토계획법 시행령이 정한 허가 대상 행위는 다음 다섯 가지다. 경작을 위한 형질변경이나 경미한 행위 등 시행령이 정한 예외는 허가 없이 가능하다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 건축물의 건축·공작물 설치 | 「건축법」상 건축물의 건축과 인공을 가한 공작물(옹벽·굴뚝·광고탑·기계식주차장 등)의 설치 |
| 토지의 형질변경 | 절토·성토·정지·포장 등으로 토지 형상을 바꾸거나 공유수면을 매립하는 행위(경작을 위한 형질변경은 제외) |
| 토석의 채취 | 흙·모래·자갈·바위 등을 채취하는 행위(형질변경을 목적으로 하는 것은 제외) |
| 토지의 분할 | 녹지·관리·농림·자연환경보전지역 안에서의 분할 등(건축물이 있는 대지의 분할은 제외) |
| 물건의 적치 | 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역 안에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 |
■ 규모에 따른 허가 한도
토지의 형질변경은 용도지역별로 허가할 수 있는 면적 상한이 정해져 있다. 이 규모를 넘는 개발은 원칙적으로 허가 대상에서 제외되며, 지구단위계획 등 별도의 계획을 통해서만 가능하다. 시행령이 정한 원칙적 상한은 다음과 같다.
| 용도지역 | 형질변경 면적 상한 |
|---|---|
| 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 | 1만㎡ 미만 |
| 공업지역 | 3만㎡ 미만 |
| 보전녹지지역 | 5천㎡ 미만 |
| 관리지역 | 3만㎡ 미만 |
| 농림지역 | 3만㎡ 미만 |
| 자연환경보전지역 | 5천㎡ 미만 |
관리지역·농림지역의 세부 기준은 도시·군계획조례로 따로 정할 수 있으므로, 지방 토지를 다룰 때는 해당 시·군 조례를 먼저 확인해야 한다.
■ 허가 기준 (제58조)
허가권자는 신청 내용이 다음 기준에 맞을 때 허가한다. 단순히 서류가 갖춰졌다고 나오는 허가가 아니라, 계획의 적정성과 주변과의 조화를 실질적으로 심사한다.
- 용도지역별 규모 적합 — 위 면적 한도 및 개발밀도 기준에 맞을 것.
- 도시·군관리계획과 성장관리계획의 내용에 부합할 것.
- 기반시설 확보 — 도로·상하수도·전기 등 기반시설이 갖춰졌거나 확보 계획이 있을 것.
- 주변 환경·경관과의 조화 — 경관, 조경, 위해 방지, 환경오염 방지 측면에서 지장이 없을 것.
토지의 형질변경 등 일정 규모 이상이거나 성격상 심의가 필요한 경우에는 제59조에 따라 도시계획위원회의 심의를 거친다.
■ 허가 절차 (제57조)
절차는 대체로 다음 순서로 진행된다.
- 신청 — 개발행위의 목적·규모·설계도서, 토지 소유·사용 권리를 소명하는 서류, 위해방지·환경오염방지·경관·조경 등에 관한 계획서를 첨부해 제출한다.
- 협의·심의 — 허가권자가 관계 행정기관과 협의하고, 필요 시 도시계획위원회 심의를 거친다.
- 허가·조건 부과 — 신청일부터 15일(심의·협의 기간 제외) 이내에 허가 여부를 통지하며, 기반시설 설치나 조경 등 조건을 붙일 수 있다.
- 이행보증금 예치 — 기반시설 설치·위해 방지 등을 위해 필요하면 허가받는 자에게 이행보증금을 예치하게 할 수 있다(총공사비의 20% 이내 범위).
■ 준공검사 (제62조)
공작물 설치, 토지 형질변경, 토석채취를 위한 개발행위허가를 받은 자는 그 행위를 완료하면 준공검사를 받아야 한다. 건축물의 건축은 「건축법」상 사용승인으로 갈음한다. 준공검사를 마쳐야 예치했던 이행보증금이 반환되며, 준공 없이 사용하거나 허가 내용과 다르게 조성한 경우 원상회복 명령과 이행강제금 대상이 될 수 있다.
■ 계산 예시로 보는 적용
자연녹지지역의 2,000㎡ 임야를 정지·성토해 단독주택 대지로 조성하려는 경우를 보자. 형질변경 면적 2,000㎡는 자연녹지 상한 1만㎡ 미만에 해당하므로 규모 요건은 충족한다. 다만 진입도로 폭(통상 4m 이상), 배수계획, 옹벽 안전, 경사도·표고 기준(지자체 조례가 정한 개발가능 경사도, 흔히 25도 이하 등)을 함께 만족해야 허가가 난다. 즉 면적만 맞다고 허가가 나는 것이 아니라, 도로·배수·경사도 요건에서 걸리는 경우가 실무에서 가장 흔하다.
■ 눈여겨볼 것
개발행위허가는 건축허가와 함께 의제 처리(인허가 일괄 협의)되는 경우가 많지만, 그 실질 심사 기준은 건축법이 아니라 국토계획법과 지자체 조례다. 특히 임야·농지 등 지목 변경이 수반되면 산지전용허가·농지전용허가가 함께 걸려 부담금(대체산림자원조성비, 농지보전부담금)이 발생한다. 토지 매입가만 보고 사업성을 판단하면, 이 개발행위 단계의 조성비·부담금·기반시설 조건에서 예산이 크게 흔들린다.
■ 이런 분께 도움이 됩니다
- 임야·농지 등 나대지를 매입해 건축을 계획 중인 토지주·예비 건축주
- 전원주택·창고·근생 건물 부지를 조성하려는 소규모 개발 사업자
- 토지 형질변경·분할이 필요한 부동산 실무자와 설계 담당자
■ 참고
구체적 허가 규모, 개발가능 경사도·표고, 진입도로 기준은 해당 시·군·구 도시계획조례가 최종적으로 정하므로 토지 소재지 지자체 조례와 담당 부서(허가과·도시과) 확인이 반드시 필요하다. 조문 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조부터 제65조까지를 함께 보면 된다.
