제2종일반주거지역 용적률, 서울 200%·인천 250% — 5개 광역 도시계획 조례 비교

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토지이용계획확인원에 “제2종일반주거지역”이라고 적혀 있으면 지을 수 있는 건물의 크기가 정해진 것처럼 느껴집니다. 그런데 국토계획법 시행령은 제2종일반주거지역 용적률을 “100% 이상 250% 이하”라는 범위로만 정하고, 실제 숫자는 각 시·도 도시계획 조례가 정합니다. 그래서 같은 이름의 용도지역이라도 도시마다 2종 일반주거지역 용적률이 다르고, 지을 수 있는 바닥면적도 달라집니다. 국가법령정보센터에서 2026년 10월 현재 시행 중인 다섯 광역 지자체의 도시계획 조례 원문을 열어 숫자를 옮겼습니다.

벽돌과 콘크리트 외벽의 중저층 공동주택이 도로를 따라 배치된 주거지역 예시 — 같은 용도지역 이름이라도 도시계획 조례에 따라 지을 수 있는 바닥면적이 달라진다

주거지역 용적률, 도시별로 이렇게 다르다

지역(조례 조문)	제2종일반주거	제3종일반주거
법정 상한(시행령 제85조)	250%	300%
서울(제48조)	200%	250%
부산(제50조)	220%*	300%
인천(제65조)	250%	300%
대구(제80조)	220%	250%
대전(제50조)	200%	250%

* 부산은 대지면적이 1천㎡를 넘으면 200%. 건폐율은 다섯 곳 모두 제2종 60%, 제3종 50%로 같습니다.

제2종일반주거지역만 보면 인천이 법정 상한 250%를 그대로 쓰고, 서울과 대전은 200%로 가장 낮습니다. 제3종에서는 부산과 인천이 300%, 나머지는 250%입니다. 제1종일반주거지역도 서울·대전 150%, 부산 180%, 인천·대구 200%로 차이가 납니다. 저층 단독주택지가 많은 제1종에서는 대지 330㎡ 기준으로 서울·대전 495㎡, 인천·대구 660㎡이니, 바닥 165㎡짜리 층을 서울에서는 세 개, 인천에서는 네 개까지 쌓을 수 있는 셈입니다. 제1종일반주거지역은 시행령에서 원칙적으로 4층 이하 건축물만 허용하므로 용적률 차이가 층수 상한과 맞물리는 구간이기도 합니다.

100평 대지로 계산해 보면

제2종일반주거지역의 대지 330㎡(약 100평)를 가정합니다. 건폐율 60%로 건축면적은 어느 도시든 최대 198㎡입니다. 차이는 용적률에서 납니다.

서울·대전: 330㎡ × 200% = 지상 연면적 660㎡
부산·대구: 330㎡ × 220% = 726㎡
인천: 330㎡ × 250% = 825㎡

인천과 서울의 차이는 165㎡, 약 50평입니다. 198㎡짜리 층으로 나누면 서울은 3.3개 층, 인천은 4.2개 층 분량이니 같은 땅에서 한 개 층 가까이 더 올릴 수 있는 셈입니다. 다세대주택으로 치면 공용면적을 감안해도 전용 50㎡ 안팎의 세대 두 개 정도가 이 차이에서 갈립니다. 물론 실제로 이 면적을 다 쓸 수 있는지는 정북방향 일조 사선, 주차대수, 도로 너비가 함께 결정합니다. 용적률은 상한이지 보장이 아닙니다.

제3종일반주거지역에서는 차이가 더 커집니다. 재건축 사업지 규모인 대지 5,000㎡를 놓고 보면 부산·인천은 300%를 적용해 지상 연면적 15,000㎡, 서울·대구·대전은 250%로 12,500㎡입니다. 차이 2,500㎡는 전용 84㎡ 아파트로 치면 공용면적을 감안해 20세대 안팎입니다. 정비사업에서는 이 숫자가 조합원 분담금과 일반분양 물량을 동시에 바꾸기 때문에, 같은 용도지역이라도 도시마다 사업성 계산이 달라집니다. 다만 정비사업은 정비계획에서 용적률을 따로 정하는 경우가 많으니 조례 숫자는 출발점으로만 보는 편이 안전합니다.

부산의 1천㎡ 단서가 만드는 역전

부산 조례 제50조 제1항 제4호에는 괄호가 하나 붙어 있습니다. 제2종일반주거지역은 220% 이하이되 대지면적이 1천㎡를 초과하면 200% 이하입니다. 이 단서 때문에 묘한 구간이 생깁니다.

대지 1,000㎡: 1,000 × 220% = 2,200㎡
대지 1,050㎡: 1,050 × 200% = 2,100㎡
대지 1,100㎡: 1,100 × 200% = 2,200㎡

땅이 1,000㎡에서 1,100㎡ 사이라면 넓은 땅이 오히려 지상 연면적을 덜 받습니다. 1,100㎡가 되어야 1,000㎡짜리 땅과 같아집니다. 필지를 합쳐 개발하려는 경우, 합필 면적이 이 구간에 걸리면 일부 필지를 빼는 쪽이 유리할 수도 있다는 뜻입니다. 이런 경계값은 조례 원문 괄호 속에 있어서 요약표만 보면 놓치기 쉽습니다.

배치도 위에 높이가 다른 흰색 매스 모형과 축척자가 놓인 책상 — 용적률 차이는 같은 대지에서 쌓을 수 있는 층수의 차이로 이어진다

준주거와 상업지역, 단서가 더 많다

지역	준주거	일반상업
법정 상한	500%	1,300%
서울	400%	800%(서울도심 600%)
부산	400%	1,000%
인천	500%(순수 주거용 공동주택 300%)	1,000%
대구	400%(공동주택 250%, 주거복합 300%)	1,000%
대전	400%	1,100%

준주거지역에서는 같은 도시 안에서도 무엇을 짓느냐에 따라 숫자가 바뀝니다. 인천은 준주거 용적률이 500%이지만 순수 주거용 공동주택이면 300%로 떨어집니다. 대구는 준주거 400% 가운데 공동주택만 지으면 250%, 주거와 다른 용도를 섞은 주거복합건축물이면 300%입니다. 준주거 땅에 아파트만 올리는 계획과 1~2층에 상가를 넣는 계획이 서로 다른 상한을 받는 구조입니다. 서울은 일반상업지역 800%에 서울도심이면 600%라는 단서가 붙습니다.

상업지역은 건폐율도 갈립니다. 일반상업지역 건폐율이 서울·부산은 60%, 인천·대구·대전은 70%입니다. 대지 500㎡ 일반상업지역이라면 건축면적 한도가 300㎡와 350㎡로 50㎡ 차이가 납니다. 저층부에 넓은 판매·근린생활시설을 넣고 싶을 때는 용적률보다 이 건폐율이 먼저 걸립니다. 반대로 같은 용적률을 더 좁은 바닥으로 쌓아야 하는 서울·부산에서는 층수가 올라가는 쪽으로 계획이 기웁니다. 준주거지역 건폐율은 다섯 곳 모두 60%로 같습니다.

조례 숫자 다음에 확인할 것

여기 적은 숫자는 각 조례의 기본 조항과 주요 단서입니다. 지구단위계획구역, 정비사업, 공공기여나 임대주택 건설에 따른 완화는 별도 조항이나 개별 계획에서 정해지므로, 사업지가 그런 구역에 들어 있으면 해당 계획 결정문이 우선합니다. 조례도 1년에 몇 차례씩 개정됩니다. 이번에 확인한 판본은 서울 2026년 7월 13일, 부산 4월 8일, 인천 7월 13일, 대구 5월 11일, 대전 2월 13일 시행분입니다.