표준지공시지가와 지가변동률은 다른 숫자 — 2026 상반기 서울 2.32%, 제주 일곱 반기째 하락

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“올해 공시지가가 3% 올랐다”는 말과 “상반기 땅값이 1.22% 올랐다”는 말은 같은 해에 나란히 나옵니다. 둘 다 땅값 이야기인데 숫자가 다르고, 쓰이는 곳도 다릅니다. 하나는 1년에 한 번 정해 두는 가격이고, 다른 하나는 매달 움직임을 재는 지표이기 때문입니다. 표준지공시지가에서 출발하는 공시지가와 지가변동률, 두 개념을 구분하고, 7월 말 국토교통부가 발표한 2026년 상반기 지가변동률 원자료로 지금 땅값이 어디서 어떻게 움직이는지 정리했습니다.

도시 외곽 농지와 시가지가 맞닿은 지역의 항공 사진 — 땅값 흐름은 지역과 용도지역에 따라 크게 갈린다

표준지공시지가는 ‘1월 1일의 가격’

공시지가는 정부가 매년 1월 1일을 기준으로 정해 공시하는 땅의 ㎡당 가격입니다. 먼저 전국에서 대표성 있는 표준지를 골라 감정평가사가 가격을 매기고, 시·군·구가 이를 기준으로 나머지 필지의 개별공시지가를 산정합니다. 2026년 표준지는 60만 필지이고, 전국 공시 대상 토지는 3,576만 필지입니다. 재산세·종합부동산세, 각종 부담금, 건강보험료 산정 등에 바로 쓰이는 숫자가 이것입니다.

공시지가는 시세 그 자체가 아닙니다. 국토부는 2026년 표준지에 시세반영률 65.5%를 적용했다고 밝혔습니다. 시세가 100이라면 공시지가는 대략 65.5 수준에서 정해진다는 뜻입니다. 2025년 12월 열람안 기준으로 2026년 표준지 공시지가는 전국 3.35%, 서울 4.89%, 경기 2.67% 올랐습니다.

지가변동률은 ‘움직임을 재는 지표’

지가변동률은 국토교통부와 한국부동산원이 매달 조사해 발표하는 땅값의 변화율입니다. 가격 자체가 아니라 지난 기간에 비해 얼마나 올랐는지 내렸는지를 보여 줍니다. 그래서 공시지가가 한 해 동안 고정돼 있는 사이 땅값 흐름을 읽는 데 쓰이고, 토지 보상 평가처럼 기준 시점과 평가 시점 사이의 가격 차이를 보정해야 할 때도 이 지표를 씁니다.

두 숫자가 다르게 나오는 이유도 여기서 나옵니다. 2025년 한 해 지가변동률은 전국 2.25%, 서울 4.02%였는데, 2026년 1월 1일 기준 표준지 공시지가 변동률(열람안)은 전국 3.35%, 서울 4.89%였습니다. 공시지가에는 시세 변화뿐 아니라 시세반영률 정책과 표준지 교체 같은 요인이 함께 들어가기 때문에 지가변동률과 꼭 같지 않습니다.

2026년 상반기, 서울만 평균을 넘었다

7월 23일 발표된 상반기 지가변동률은 전국 1.22%입니다. 2025년 하반기(1.19%)보다 0.03%p 높고, 2025년 상반기(1.05%)보다는 0.17%p 높습니다. 수도권 1.69%, 지방 0.38%로 격차가 네 배를 넘습니다.

17개 시·도 가운데 전국 평균을 넘은 곳은 서울(2.32%) 한 곳뿐입니다. 시·군·구로 내려가면 서울 강남구 2.99%, 용산구 2.88%, 성동구 2.69% 순이었고, 255개 시·군·구 중 평균을 넘은 곳은 37곳입니다. 187곳은 0.00%에서 1.20% 사이에 몰려 있습니다. 대부분 지역은 조용히 조금씩 오르고, 상승분은 서울 몇 개 구에 집중되는 모양입니다. 용도지역별로는 상업지역 1.50%, 주거지역 1.44%가 높았고, 자연환경보전지역은 0.05%에 그쳤습니다.

반대편 끝, 제주는 일곱 반기째 하락

같은 표의 맨 아래에는 제주가 있습니다. 2026년 상반기 −0.46%로 시·도 가운데 유일하게 내렸고, 2023년 상반기부터 일곱 번의 반기 동안 한 번도 오르지 못했습니다. 하락 폭도 점점 커지는 중입니다. 2026년 1월부터 6월까지 월별 변동률도 −0.07%에서 −0.09% 사이로 매달 내렸습니다.

반기	서울	제주
2023년 상반기	−0.01%	−0.35%
2023년 하반기	1.12%	−0.06%
2024년 상반기	1.30%	−0.22%
2024년 하반기	1.77%	−0.36%
2025년 상반기	1.73%	−0.38%
2025년 하반기	2.25%	−0.39%
2026년 상반기	2.32%	−0.46%

2023년 상반기에는 서울도 −0.01%로 잠시 내렸지만 이후 반기마다 1%대 이상 올라 2026년 상반기 2.32%에 이르렀습니다. 같은 기간 두 지역의 반기 변동률 차이는 0.34%p에서 2.78%p로 벌어졌습니다.

빈 대지에서 측량기를 세우고 측량하는 기술자 — 공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 표준지 가격을 정하는 데서 시작한다

광역시끼리도 다섯 배 차이

서울과 제주 사이의 나머지 시·도도 고르게 오르지 않았습니다. 상반기 기준으로 광역시 가운데서는 대전 0.80%, 인천 0.67%, 부산 0.61%가 높은 편이었고, 울산 0.42%, 대구 0.38%를 지나 광주는 0.15%에 그쳤습니다. 광역시 사이에서만 다섯 배 넘게 차이가 납니다. 세종은 0.85%였습니다. 도 지역에서는 경기가 1.12%로 가장 높고, 제주를 빼면 경남이 0.11%로 가장 낮았습니다.

월별로 보면 흐름이 더 분명합니다. 서울의 월간 변동률은 2025년 6월 0.34%에서 2026년 6월 0.42%로 올라왔고, 6월 전국 월간 변동률 0.21% 가운데 수도권은 0.30%, 지방권은 0.06%였습니다. 지방권은 1년 내내 월 0.06~0.07%에 머물렀습니다. 반기 숫자로 보면 지방권 지가변동률은 2025년 하반기와 2026년 상반기 모두 0.38%로 같았습니다.

이 격차는 내년 공시지가에도 반영될 가능성이 큽니다. 공시지가는 1월 1일 기준 시세를 바탕으로 정하므로, 한 해 동안 지가가 많이 오른 지역은 이듬해 공시지가 변동률도 높게 나오는 경향이 있습니다. 실제로 2025년 연간 지가변동률이 가장 높았던 서울(4.02%)이 2026년 표준지 공시지가 변동률(열람안)에서도 4.89%로 가장 높았습니다.

거래량은 아직 5년 평균에 못 미친다

상반기 전체 토지 거래량(건축물 부속토지 포함)은 약 94.5만 필지로 2025년 하반기보다 2.2% 늘었습니다. 건물 없이 땅만 거래된 순수토지는 약 29.8만 필지로, 1년 전 같은 기간보다 3.3% 줄었고 최근 5년 상반기 평균보다는 32.8% 적습니다. 땅값은 오르는데 땅만 사고파는 거래는 많지 않은 상태입니다. 예외가 서울입니다. 서울 순수토지 거래는 10,478필지로 직전 반기보다 17.5%, 1년 전보다 40.3% 늘었습니다. 건물이 딸린 토지까지 포함한 서울 전체 토지 거래도 120,088필지로 직전 반기보다 7.9% 많았습니다. 지가가 가장 많이 오른 곳에서 거래도 함께 늘었다는 점이 다른 지역과 다릅니다.

내 땅의 올해 개별공시지가와 용도지역은 아키포털 내 땅 용도지역·공시지가 조회에서 지번만 넣으면 확인할 수 있습니다. 공시지가를 지가변동률 흐름과 함께 놓고 보면, 내년 1월 공시지가가 어느 방향으로 움직일지 대략 짐작하는 데 도움이 됩니다.