주택공급 선행지표인 8월 인허가, ‘서울 7배’의 속사정 — 누계와 확정치로 다시 읽기

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9월 30일 국토교통부가 내놓은 8월 주택통계에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 서울 인허가 11,306호입니다. 1년 전 8월이 1,605호였으니 604.4% 늘었다는 계산이 나오고, 기사 제목도 대부분 “서울 인허가 7배”로 뽑혔습니다. 인허가는 착공·준공으로 이어지는 주택공급의 선행지표라 이 숫자가 주는 인상은 큽니다. 아키포털은 같은 보도자료의 참고 표를 처음부터 끝까지 옮겨 적어 보았습니다. 한 달 숫자, 여덟 달 누계, 그리고 같은 날 함께 발표된 2025년 확정치를 나란히 놓으면 이야기가 꽤 달라집니다.

타워크레인이 선 공동주택 신축 공사 현장 — 공동주택 골조 공사 현장. 인허가 이후 착공과 준공까지는 몇 년의 시차가 있다

8월 서울 인허가의 93%는 아파트였다

서울 8월 인허가 11,306호 가운데 아파트가 10,537호입니다. 비율로 93.2%이고, 아파트를 뺀 단독·다세대·연립 같은 비아파트는 769호에 그칩니다. 아파트 인허가만 놓고 보면 전년 같은 달 1,015호에서 938.1% 늘었습니다. 수도권 전체 8월 인허가가 15,470호이니 그중 73%가 서울 한 곳에서 나온 셈입니다.

주택 인허가는 사업계획승인 한 건에 수천 세대가 한꺼번에 잡힙니다. 정비사업 대단지 하나가 승인되는 달에는 그 지역 숫자가 튀고, 그다음 달에는 다시 내려앉습니다. 국토부도 이번 보도에서 월별보다 누계를 보라고 설명했습니다. 반대편 숫자도 같이 봐야 합니다. 같은 8월 지방 인허가는 6,137호로 전년 같은 달(9,680호)보다 36.6% 줄었고, 전월(13,077호)과 비교하면 절반 아래로 떨어졌습니다. 전국 합계 21,607호는 전년 같은 달보다 25.6% 많지만 7월보다는 16.0% 적습니다.

주택공급 선행지표, 여덟 달을 합치면 증가한 곳은 서울뿐

1월부터 8월까지 누계로 바꾸면 그림이 정리됩니다. 전국 인허가는 163,935호로 지난해 같은 기간보다 4.6% 적습니다. 지역을 나눠 보면 늘어난 곳은 서울 하나이고 인천·경기·지방은 모두 줄었습니다.

지역	2026년 1~8월 인허가	전년 동기 대비
서울	39,940호	+40.4%
인천	10,056호	−26.1%
경기	46,060호	−6.2%
지방(비수도권)	67,879호	−15.8%
전국	163,935호	−4.6%

2026년 1~8월 주택 인허가 누계 지역별 전년 비교 막대그래프 — 서울 39,940호(+40.4%), 인천 10,056호(-26.1%), 경기 46,060호(-6.2%), 지방 67,879호(-15.8%) — 주택 인허가 1~8월 누계. 자료: 국토교통부 8월 주택통계(2026.9.30), 아키포털 재구성

수도권 누계가 5.4% 늘었다는 발표도 사실은 서울 증가분이 인천·경기 감소분을 덮은 결과입니다. 서울이 1만 1,499호 늘었고 인천과 경기가 합쳐서 6,608호 줄었습니다. 서울을 빼고 계산하면 수도권 나머지 지역의 1~8월 인허가는 56,116호로 지난해(62,724호)보다 약 10.5% 적습니다.

주택 유형으로 나눠도 결과는 비슷합니다. 1~8월 아파트 인허가는 141,852호로 5.6% 줄었고, 비아파트는 22,083호로 2.3% 늘었습니다. 비아파트가 소폭 늘긴 했지만 전체 인허가의 13% 남짓이라 흐름을 바꾸지는 못합니다. 전국 감소분 7,876호는 거의 전부 아파트에서 나왔습니다.

착공은 반대로 지방이 늘었다

인허가와 착공은 같은 방향으로 움직이지 않았습니다. 1~8월 착공은 전국 156,396호로 지난해보다 10.8% 많고, 그중 지방이 69,657호로 25.0% 늘어 증가를 이끌었습니다. 경기는 48,545호로 23.9% 줄었고, 인천은 17,515호로 152.0% 늘었습니다. 인천은 8월 한 달에만 3,605호가 착공됐는데 1년 전 8월은 104호였습니다. 인허가에서 서울이 그랬듯 착공에서는 인천이 대형 사업장 효과를 받은 달입니다.

서울은 인허가와 착공의 간격이 큽니다. 1~8월 인허가 39,940호에 비해 착공은 20,679호로 절반 수준입니다. 8월만 보면 착공이 1,172호로, 7월 6,386호에서 81.6% 줄었습니다. 인허가가 많았던 달의 물량은 철거·이주를 거쳐 몇 달에서 몇 년 뒤에 착공 통계로 넘어옵니다. 이번 8월 인허가가 실제 공사로 이어지는 시점은 앞으로의 착공 통계에서 확인해야 합니다.

기초 매트 슬래브 철근을 결속하는 작업자들 — 착공 통계는 이런 기초 공사가 시작될 때 잡힌다

같은 날 나온 확정치, 준공 4만 2천 호가 빠졌다

이번 보도자료에서 덜 주목받은 부분이 2025년 주택건설실적 확정치입니다. 주택 통계는 매달 잠정치를 먼저 내고, 다음 해 6월 말 세움터 행정정보로 다시 집계해 9월에 확정치를 공표합니다. 2025년 확정치는 인허가 38.8만 호(잠정 38.0만 호), 착공 27.2만 호(잠정 27.3만 호), 준공 30.0만 호(잠정 34.2만 호)였습니다.

인허가와 착공은 1만 호 안쪽에서 조정됐지만 준공은 4.2만 호가 줄었습니다. 국토부는 잠정치를 만들 때 임시사용승인 등으로 같은 물량이 두 번 잡힌 경우가 있었다고 설명했고, 2025년 10월 통계부터는 최초 사용승인일을 기준으로 준공을 집계하도록 바꿨습니다. 2025년 1~9월 잠정치에는 이 중복이 남아 있습니다.

그래서 올해 1~8월 준공이 150,664호로 지난해보다 27.2% 줄었다는 숫자는 한 번 더 걸러 읽어야 합니다. 비교 기준인 2025년 1~8월 수치(206,831호)가 집계 방식을 바꾸기 전의 잠정치이기 때문입니다. 준공이 줄어든 방향은 맞더라도 감소 폭은 실제보다 크게 보일 수 있습니다.

분양 35% 증가, 늘어난 몫의 절반 이상은 임대·조합원분

공동주택 분양(입주자모집 승인) 1~8월 누계는 145,314호로 지난해 같은 기간 107,398호보다 35.3% 많습니다. 인허가가 줄어든 해에 분양이 크게 늘어난 것처럼 보이지만, 유형별 표를 보면 사정이 조금 다릅니다.

일반분양: 99,684호(+20.5%)
임대주택: 17,656호(+130.8%)
조합원분: 27,974호(+64.0%)

늘어난 37,916호 가운데 임대주택이 10,006호, 조합원분이 10,917호입니다. 합치면 20,923호로 증가분의 55%입니다. 시장에 새로 청약 물량으로 풀리는 일반분양의 증가율은 20%대이고, 나머지는 정비사업 조합원 몫과 임대 공급이 끌어올린 숫자입니다. 지역별로는 인천(14,896호, +81.1%)과 서울(15,962호, +78.5%)의 증가율이 컸고, 지방도 56,736호로 28.7% 늘었습니다.

거래 쪽은 식었습니다. 8월 주택 매매는 48,359건으로 7월보다 23.5% 줄었고, 서울 아파트 매매는 4,589건으로 30.1% 줄었습니다. 인허가·분양 같은 공급 숫자와 거래 숫자가 같은 달에 반대로 움직인 셈입니다.

8월 말 미분양 69,134호

같은 자료의 미분양 숫자도 짧게 적어 둡니다. 8월 말 미분양 주택은 69,134호로 7월보다 1.3% 늘었고, 준공 후 미분양은 28,080호로 3.7% 줄었습니다. 준공 후 미분양 가운데 23,711호가 비수도권에 있습니다. 인허가가 줄고 착공은 늘어난 지방에서, 다 지은 집의 84%가 주인을 찾지 못하고 있다는 뜻입니다.

내 땅에서 주택 사업을 검토하고 있다면 통계보다 먼저 볼 것이 용도지역과 공시지가입니다. 아키포털 내 땅 용도지역·공시지가 조회에서 지번으로 바로 확인할 수 있습니다.