건축AtoZ

Part 1.건축계획 - 건축계획실패없는 건축은 명확한 목적을 가진 구체적인 건축계획으로부터 시작된다고 해도 과언이 아닐만큼 건축계획은 가장 기본적인 건축주님의 의무입니다.하지만 어떻게 건축계획을 세워야 하는지 어려워하는 분들이 많으시기도 하지요.그래서 건축계획을 할 때 꼭 생각해보셔야 할 내용들에 대하여 설명해 드리고자 합니다.건축계획을 할 때에는1. 건축을 하려는 목적2. 땅의 용도 사전확인3. 건축 예상비용 산정을 해야 합니다.1. 건축을 하려는 목적우선, 왜 건축을 하려고 하는가? 에 대하여 정리를 해 보셔야 합니다.건축의 목적과 이유에 대하여 건축주님 스스로 명확한 목적을 세우셔야 한다는 얘기입니다.가족들과 지낼 주택을 지을 것인지, 임대 수익을 얻을 상가를 지을 것인지와 같은 아주 기본적인 목적은 물론, 만약 주택을 지을 예정이라면…

Part 2.설계 – 기본설계설계는 ①기획 설계 ②기본 설계 ③실시 설계이렇게 총 세 가지 단계를 거치게 된다는 것을 앞서 설명해 드렸습니다.이제 설계의 두 번째 단계인 기본설계에 대해 알아 봅시다.기본설계는설계 계약 후, 건축사와 가장 자주 만나 지어질 건축물에 대해 의논을 해야 하는 단계입니다.설계 단계에서 가장 중요한 단계이며 건축주님의 요구 조건을 반영한 건축물을 세우기 위하여 다양한 조건을 계산해 도면화 시키는 과정을 거칩니다.이 단계에서 배치도, 평면도, 입면도, 단면도가 나오게 됩니다. 꼭 알아 두셔야 할 점은, 기본 설계 단계에서 설계 도면이 나오게 되면 반드시 건축주님께서 직접 확인을 하시고 다음 작업을 진행 시켜야 합니다.요구했던 사항들과 부합되게 설계가 되었는지를 도면으로 꼭…

Part 5.시공자의 선정 - 상주감리, 비상주감리건축감리는감리자가 건축 현장에 상주하여야 하는 ①상주감리와감리자가 건축 현장에 상주하지 않아도 되는 ②비상주감리로 구분 짓게 됩니다.1. 상주감리상주감리가 필요한 대상은 아래와 같이 공사규모가 큰 건축공사인 경우 해당이 됩니다.참고로, 상주감리대상임에도 불구하고 착오나 다른 이유로 인하여 착공시 상주감리 신고를 하지 않으시게 되면,이는 고발대상으로 차후 행정처분을 받게 되오니 유의하시길 바랍니다. 1). 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사.      다만, 축사 또는 작물 재배사의 건축공사는 제외한다.2). 연속된 5개 층(지하층을 포함한다) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사3). 아파트 건축공사2. 비상주감리비상주감리는 상주감리에 해당되지 않는 규모의 건축공사인 경우 해당이 되며,감리자의 선정은 해당 관할지역별로 방법이 달라지는데 예를 들어, 부산지역인…

Part 4.견적 - 평당단가(3.3㎡)를 이용한 견적의 허상/평당 얼마에요?“평당얼마에요?” 시공사를 만나 이런 질문을 하시는 건축주분이 많으시리라 예상됩니다.혹은 반대로 “평당 얼마에 지어 드리겠습니다.”라고 건축주님에게 먼저 제안하는 시공사도 간혹있을 것이라 염려됩니다. 결론부터 말씀드리자면, 평당단가(3.3㎡)를 적용한 견적방식으로 시공계약을 하시는건 아주 위험한 일입니다.지금부터 평당단가를 적용한 견적의 허상에 대해 설명해 드리겠습니다.1. 사용자재의 질은 전혀 반영되지 않습니다.무슨말인고 하니 건물의 연면적이나, 구조, 형태가 동일해도 사용자재의 규격이나 등급에 따라 자재비는 천차만별입니다. 어떠한 자재를 쓰느냐에 따라서 시공비가 싸지기도 비싸지기도 합니다.따라서 3.3㎡당 얼마를 받겠다는 얘기는 사용자재의 질은 전혀 반영이 되어 있지 않다고 보시면 됩니다.2. 연면적에 포함되지 않는 공간을 반영하지 못합니다.평당 단가를 적용한다는 말은 건물의 연면적만을 계산한다는 의미입니다. 하지만 건축물에는 연면적에 해당하지 않는…

 Part 5.시공자의 선정 - 계약 보증서건축의 ‘보증서 삼총사’에 대해 말씀드리겠습니다.보증서 삼총사에는① 계약보증서② 선급금보증서③ 하자보수보증서가 있습니다.위의 보증서 삼총사는 100% 건축주를 위한 것들이니 반드시 건축주님께서 먼저 챙기도록 하시는 편이 좋습니다.먼저 계약보증서에 대해 설명해 드리겠습니다.계약보증서는시공사가 공사를 성실히 이행하겠다는 것을 건설공제조합 또는 서울보증보험에서 보증하는 것으로 계약금액의 10%정도가 됩니다. 만약, 시공사가 계약내용대로 공사를 이행하지 않을 경우를 대비하는 것이지요.발급시기는시공사와의 계약을 체결 하신 후 즉시 발급요청을 하시면 됩니다.시공사를 선택하시는 단계에서 미리 보증서를 발급해 주는지에 대해 확실히 여쭤보시는 것을 추천해 드립니다.경우에 따라 간혹 일부 시공사들은 보증서를 끊을 여유가 되지 않거나 비용이 발생하는 등의 이유로 보증서 발급을 꺼려하기 때문입니다. 계약보증서 발급을 꺼리는 시공사와는 계약을 하지 않는 편이 좋습니다.만일 생길…

Part 7.시공 - 건축주가 해야 할 일착공허가가 완료되고 나면 시공사가 본격적으로 건축물의 시공을 하게 될 텐데요, 시공단계에서 건축주도 해야 할 일이 있습니다.건축주가 해야할 일에는① 기성금 지급② 자재의 선정과 승인③ 건축주 지급자재의 조달④ 각종 인입비의 납부가 있습니다.1. 기성금 지급기성금 지급은 시공 중 공사대금을 결제하는 것을 뜻하며, 건축주가 가지는 가장 기본적인 의무라고 할 수 있습니다.계약서상에 명시된 시기와 방법대로 기성금을 지급하시면 되는데 여기에는 주의하셔야 할 점이 있습니다.기성금은 실제 시공사가 일한만큼 주는 것이 가장 바람직하다는 것입니다.만약, 시공사에게 일한 것보다 돈을 적게 준다면 시공사는 협력업체에게 대금결제가 늦어지게 되고 공사에 필요한 자재조달의 곤란을 겪게되는 등의 공사진행의 어려움을 갖게되어 공사의 품질이 떨어질 수…

Part 3.건축허가 - 건축허가 수수료와 관련비용건축허가시 납부하셔야 할 관련 비용에는① 건축허가 수수료② 면허세③ 국민주택채권④ 도로점용⑤ 하수원인자 부담금이 있습니다.1. 건축허가 수수료건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 자는 허가권자나 신고 수리자에게 《건축법 시행규칙》 별표 4에 따른 금액의 범위에서 건축조례로 정하는 수수료를 납부해야 합니다 (《건축법》 제17조 및 「건축법 시행규칙」제10조 제1항 본문 발췌)2. 면허세면허세는 지역에 따라 차이가 있으며 또한 건축물의 층수, 면적에 따라 달라지게 됩니다.아주 적은비용(3천원~4만5천원)이기 때문에 크게 신경쓰시지 않으셔도 됩니다.3. 국민주택채권매입하신 국민주택채권은 다시 파실 수 있기 때문에 부담을 가지지 않으셔도 됩니다.4. 도로점용건축허가시에 해당지자체에서 도로점용허가를 요구하는 경우 건축주님께서 도로점용비용을 부담하셔야 합니다. 도로점용비용의 산정은 아래와 같습니다.5. 하수원인자 부담금하수원인자 부담금은 건축물의 신축, 증축, 용도변경으로 인하여…