계약보증금과 계약보증서 – 시공사 선정 때 꼭 받아야 할 보증서 3종 (Part 5)

업데이트 2026년 10월 15일읽는 시간 약 4분

시공사와 도급계약을 맺을 때 건축주가 반드시 받아야 할 서류가 계약보증서, 선급금보증서, 하자보수보증서다. 세 보증서는 시공사가 공사를 끝내지 못하거나, 선금을 받고 일을 하지 않거나, 준공 후 하자를 고치지 않을 때 건축주가 보증기관에서 돈을 돌려받게 해 주는 장치다. 시공사 통장에 가압류를 걸어 소송으로 받아내는 것과 비교하면 회수 속도와 확실성이 전혀 다르다.

보증서 종류와 역할

보증	막아 주는 위험	제출 시점	금액 기준
계약(이행)보증	시공사 부도·공사 포기	계약 체결 전후	공공공사는 계약금액의 10% 이상
선급금보증	선금 잔액 미반환	선금 지급 전	지급하는 선금액
하자보수보증	준공 후 하자보수 불이행	준공검사 후 대가 지급 전	계약금액×하자보수보증금률
공사대금 지급보증	건축주의 대금 미지급(시공사 보호)	계약이행보증 제공 시	공사대금 기준

계약보증 – 계약금액 10%의 의미

공공공사는 국가계약법 시행령 제50조가 계약보증금을 계약금액의 100분의 10 이상으로 정한다. 민간공사는 법으로 비율이 정해져 있지 않으므로 계약서에 적은 비율이 기준이 된다. 계약금액이 10억 원이면 보증금액은 1억 원이다.

국토교통부가 고시하는 민간건설공사 표준도급계약 일반조건은 시공사가 계약서에서 정한 계약보증금을 계약 체결 전까지 현금이나 보증서로 내게 한다. 시공사 잘못으로 계약이 해제·해지되면 이 보증금은 건축주에게 귀속되고, 손해가 보증금보다 크면 초과분을 따로 청구할 수 있다. 설계변경으로 계약금액이 늘면 늘어난 금액에 맞춰 보증금도 추가로 받는다.

시공사를 고르는 단계에서 보증서 발급 가능 여부를 먼저 물어보는 이유도 여기에 있다. 보증서 발급을 미루는 업체는 보증기관 심사를 통과하기 어렵거나 수수료를 아끼려는 경우이고, 사고가 나면 건축주가 실제로 배상받을 길이 막힌다.

도급계약을 마친 건축주와 시공사가 악수하는 모습 — AI로 만든 예시 이미지

선급금보증 – 선금은 보증서와 맞바꾼다

표준도급계약 일반조건에서 건축주가 선금을 줄 때 보증서를 요구하면 시공사는 계약보증과 같은 기관의 보증서를 내야 한다. 선금은 시공사 청구일부터 14일 안에 지급하고, 시공사는 선금을 노임과 자재 확보에 먼저 쓴다. 기성금을 지급할 때마다 선금을 나눠 정산하는데, 정산액은 선금액에 기성부분 대가를 곱하고 계약금액으로 나눈 값이다.

계약금액 10억 원, 선금 2억 원인 공사에서 1차 기성이 3억 원이면 2억 × 3억 ÷ 10억 = 6천만 원이 정산되어 선금 잔액은 1억 4천만 원이 된다. 이 시점에 계약이 해지되면 건축주는 잔액 1억 4천만 원의 반환을 청구하고, 미지급 기성금이 있으면 거기에 먼저 충당한다.

하자보수보증 – 준공 후를 지키는 서류

공공공사의 하자보수보증금률은 국가계약법 시행령 제62조와 시행규칙 제72조에서 공종별로 나뉜다. 철도·댐·터널·교량 같은 중요 구조물과 조경공사는 5%, 공항·항만 등은 4%, 도로·상하수도관로·일반건축 등은 3%, 그 밖의 공사는 2%다. 일반건축 기준 3%를 계약금액 10억 원에 적용하면 하자보수보증금은 3천만 원이다.

민간 표준 일반조건에서는 계약서에 적은 보증금률을 계약금액에 곱한 금액을 준공검사 후 공사대금을 받을 때까지 내게 한다. 하자담보책임기간은 건축주가 건물 전체를 인수한 날과 준공검사를 마친 날 중 빠른 날부터 센다. 시공사가 보수 요구에 응하지 않으면 보증금이 건축주에게 귀속되며, 공종마다 책임기간이 다르면 기간이 끝난 공종의 보증금부터 돌려준다. 건축주가 제공한 재료의 품질 미달, 건축주 지시에 따른 시공, 인도 후 불가항력으로 생긴 하자는 시공사 책임에서 빠진다.

시공사도 요구할 수 있는 공사대금 지급보증

건설산업기본법 제22조의2는 민간 발주 공사에서 시공사가 계약이행을 보증하면 건축주도 공사대금 지급을 보증하거나 담보를 제공하도록 정한다. 보증이 곤란하면 건축주가 시공사의 보험료나 공제료를 이행보증을 받은 날부터 30일 안에 지급하는 방식으로 대신할 수 있고, 대통령령으로 정한 소규모 공사는 예외다. 건축주 입장에서는 대출 약정서나 자금 계획을 미리 준비해 두어야 계약이 지연되지 않는다.

보증서 발급기관

표준도급계약 일반조건이 인정하는 보증서는 건설산업기본법 제54조에 따른 공제조합(건설공제조합, 전문건설공제조합 등) 보증서, 서울보증보험 같은 보증보험회사나 신용보증기금이 발행한 보증서, 금융기관 지급보증서나 예금증서, 국채·지방채다. 보증 수수료는 시공사의 신용등급, 보증금액, 보증기간에 따라 달라지므로 누가 부담하는지 계약서 특약에 적는다.

계약 전후 건축주 체크리스트

계약서에 계약보증금액, 선금 비율, 하자보수보증금률과 공종별 책임기간이 숫자로 적혀 있는가.
보증서의 보증채권자(피보험자) 이름이 건축주 본인으로 되어 있는가.
보증기간이 준공 예정일에 지연 가능 기간까지 덮는가.
발급기관 홈페이지의 보증서 진위 조회로 실제 발급 여부를 확인했는가.
선금을 보내기 전에 선급금보증서 원본을 받았는가.
설계변경 증액 후 추가 보증서를 받았는가.
잔금을 모두 지급하기 전에 하자보수보증서를 받았는가.

현장에서 가장 흔한 실수는 착공을 서두르느라 보증서 없이 계약금과 선금을 먼저 송금하는 경우, 그리고 준공 분위기에 잔금을 다 치른 뒤 하자보수보증서를 받지 못하는 경우다. 두 경우 모두 돈을 보낸 순간 건축주의 협상력이 사라진다.

참고 문헌

자주 묻는 질문

시공 계약 때 건축주가 받아야 할 보증서는 무엇인가요?

계약보증서, 선급금보증서, 하자보수보증서 세 가지입니다. 시공사가 공사를 끝내지 못하거나, 선금을 받고 일을 하지 않거나, 준공 후 하자를 고치지 않을 때 건축주가 보증기관에서 돈을 돌려받게 해 주는 장치입니다.

민간공사 계약보증금은 계약금액의 몇 퍼센트인가요?

민간공사는 법으로 비율이 정해져 있지 않아 계약서에 적은 비율이 기준이 됩니다. 공공공사는 국가계약법 시행령 제50조가 계약금액의 100분의 10 이상으로 정하며, 이 비율이면 계약금액 10억 원일 때 보증금액은 1억 원입니다.

선금을 준 뒤 계약이 해지되면 얼마를 돌려받나요?

정산되지 않은 선금 잔액의 반환을 청구할 수 있습니다. 계약금액 10억 원, 선금 2억 원인 공사에서 1차 기성이 3억 원이면 6천만 원이 정산되어 잔액은 1억 4천만 원입니다. 이 시점에 해지되면 잔액 반환을 청구하고, 미지급 기성금이 있으면 거기에 먼저 충당합니다.