실시설계란 – 허가·공사용 도면을 완성하는 설계 마지막 단계 (Part 2 설계)

업데이트 2026년 10월 15일읽는 시간 약 5분

Part 2.설계 – 실시설계

설계는 ①기획 설계 ②기본 설계 ③실시 설계

이렇게 총 세 가지 단계를 거치게 됩니다.

실시설계는

기본 설계 후, 기본 설계를 바탕으로

1) 건축 상세설계

2) 토목 설계

3) 구조 설계

4) 전기, 기계, 통신, 소방

에 관한 설계를 하는 단계입니다.

당연히 이 단계에서 나오게 되는 설계 도면이 바로 허가용 도면이자 최종 공사용 도면일 테지요.

참고로 이때 구조, 설비 등의 각종 계산서 및 공사 전반에 대한 시방서 등이 함께 작성됩니다.

실시 설계가 끝난 후, 건축주님께서 마지막으로 확인을 하신 후 건축 허가를 신청하게 되는 것이지요.

1. 건축 상세설계

건축허가에 필요한 설계도면을 작성하는 것으로

기본설계에서 결정한 배치도, 평면도, 입면도, 단면도 이외에 건축물의 면적 등 개요를 정리하게 됩니다.

또 일조권, 도로사선제한을 계산하고 조경, 주차, 하수등의 건축법과 주차장법

기타 모든 관련법규에 맞추어 상세 설계를 하게 됩니다.

2. 토목 설계

일반적으로 지하층을 팔 경우 하게 됩니다.지하층을 팔 경우 주변

흙이 무너지거나 움직이는 것을 방지하기 위하여 구조물을 설치하는데,

이와같은 가시설이 건축물에 미치는 영향을 계산하는 것을 말합니다.

3. 구조 설계

건축물이 버티는 힘에 대해 계산하여 설계를 하는 것입니다.

철근콘크리트 구조라면 사람과 가구 등의 이동하중과 바람의 영향을 계산하는 풍하중,

눈의 무게에 관한 적설하중 그리고 지진하중까지에 관한 철근의 굵기와 개수, 두께를 정하게 됩니다.

4. 전기, 기계, 통신, 소방 설계

각각의 전문기술사들로부터 기술협력을 받아

형광등과 같은 조명기구의 개수와 위치, 수도의 급수와 배수에 관한 설계, 그리고 소화기, 소화전,

스프링클러를 설치하는 것을 고려하게 됩니다.

5. 실시설계가 끝나면 손에 들어오는 도서

국토교통부 고시 「건축물의 설계도서 작성기준」은 설계를 계획설계, 중간설계, 실시설계 순으로 나눈다.

실시설계는 앞 단계에서 정한 형태와 공간을 실제로 시공할 수 있는 수준까지 구체화하는 마지막 단계다.

이때 나오는 묶음을 흔히 실시설계도서라고 부르며, 규모와 용도에 따라 구성은 달라지지만 대체로 아래 항목이 들어간다.

도서	담기는 내용	건축주가 펼쳐 볼 부분
건축 일반도·상세도	배치·평면·입면·단면도에 더해 부분 상세도, 창호도, 실내재료마감표	방마다 적힌 바닥·벽·천장 마감재 이름과 창호 크기
구조도·구조계산서	기초, 기둥, 보, 슬래브의 부재 크기와 배근, 적용한 하중 조건	나중에 벽을 없애거나 옥상에 설비를 올릴 계획을 설계자에게 알렸는지
기계·전기·통신·소방 설비도	급배수 배관, 냉난방 방식, 분전반과 콘센트·조명 위치, 소방시설	콘센트와 스위치 위치, 에어컨 배관 경로, 보일러와 실외기 자리
토목·가시설 도면	흙막이, 터파기, 옹벽, 우수·오수 처리	인접 대지 경계부 처리와 빗물이 흘러가는 방향
공사시방서	자재의 규격·등급, 시공 순서와 품질 기준	도면에 이름만 적힌 자재의 두께, 등급, 적용 규격
공사비 내역서·수량산출서	공종별 수량과 단가	시공사 견적과 맞춰 볼 기준 물량

6. 허가 신청 도서와 공사용 도서 사이의 간격

「건축법 시행규칙」 [별표 2]는 건축허가를 신청할 때 제출하는 설계도서의 종류를 정해 두었다.

건축계획서와 배치도·평면도·입면도·단면도에 더해, 규모와 구조에 따라 구조도, 구조계산서, 시방서, 실내마감도, 설비도 등이 요구된다.

허가 단계에서 심사하는 것은 법규에 맞는지 여부라서, 허가를 받는 데 필요한 도면 수준과 현장에서 실제로 시공하는 데 필요한 도면 수준은 같지 않다.

문제는 이 간격을 누가 메우느냐다. 상세도가 부족하면 창틀 주변 방수, 욕실 바닥 물매, 외벽 단열재 이음 같은 부분을 현장에서 즉석으로 정하게 된다.

하자가 자주 생기는 자리가 대부분 이런 접합부이고, 도면에 그려져 있지 않으면 누구의 책임인지 따지기도 어렵다.

설계 계약을 맺을 때 실시설계에 어떤 상세도가 포함되는지 과업 범위로 적어 두는 이유가 여기에 있다.

7. 도서를 받았을 때 대조해 볼 순서

① 기본설계 때 합의한 평면과 실시설계 평면을 겹쳐 본다. 구조 부재와 단열 두께가 반영되면서 실내 치수가 줄어든 방이 있는지 확인한다.

② 실내재료마감표에 원했던 마감재가 제품 등급까지 적혀 있는지, 동등 이상이라는 표현만 있는지 본다. 후자라면 시공 단계에서 제품을 고르는 폭이 넓어진다.

③ 전기 도면에서 가구를 놓을 벽과 콘센트 위치가 겹치지 않는지, TV와 인터넷 단자가 원하는 벽에 있는지 짚어 본다.

④ 공사시방서와 도면이 서로 다른 내용을 말하는 곳이 있는지 설계자에게 묻는다. 어긋날 때 어느 문서를 우선할지 공사계약서에서 정해 두면 현장 다툼이 줄어든다.

⑤ 내역서 물량이 도면과 맞는지 한두 공종만 골라 직접 세어 본다. 창호 개수나 위생기구 수량처럼 세기 쉬운 항목부터 시작하면 된다.

8. 허가 이후의 설계변경이 비싸지는 구조

「건축법」 제16조는 허가받은 사항을 바꾸려면 변경허가를 받거나 변경신고를 하도록 정한다.

같은 법 시행령 제12조에 따르면 바닥면적 합계 85㎡를 초과하는 부분의 신축·증축·개축에 해당하는 변경은 허가를, 그 밖의 변경은 신고를 거친다.

동수나 층수를 바꾸지 않고 변경 부분의 바닥면적 합계가 50㎡ 이하인 경우처럼 시행령이 정한 경미한 변경은 사용승인을 신청할 때 한꺼번에 신고할 수 있다.

행정 절차보다 더 큰 비용은 연쇄 수정에서 나온다. 창 하나를 옮기면 입면도, 개구부 주변 구조 보강, 창호 제작도, 스위치 위치가 함께 바뀐다.

실시설계 도중이라면 도면 수정비와 기간이 들고, 착공 뒤라면 이미 주문한 자재와 타설한 콘크리트가 손실로 남는다.

방 배치나 층고처럼 구조에 닿는 결정은 실시설계에 들어가기 전에 끝내고, 실시설계 기간에는 마감재와 설비 위치를 다듬는 데 집중해야 공정 전체의 비용이 덜 흔들린다.

참고 문헌

자주 묻는 질문

실시설계에서는 어떤 설계를 하나요?

기본설계를 바탕으로 건축 상세설계, 토목 설계, 구조 설계, 전기·기계·통신·소방 설계를 합니다. 이 단계에서 나오는 도면이 허가용 도면이자 최종 공사용 도면이며, 구조·설비 등의 각종 계산서와 공사 전반에 대한 시방서도 함께 작성됩니다.

허가용 도면만으로 공사를 해도 문제가 없나요?

부족할 수 있습니다. 허가 단계에서 심사하는 것은 법규에 맞는지 여부라서, 허가에 필요한 도면 수준과 실제 시공에 필요한 도면 수준은 같지 않습니다. 상세도가 부족하면 창틀 주변 방수, 욕실 바닥 물매, 외벽 단열재 이음 같은 부분을 현장에서 즉석으로 정하게 됩니다.

건축허가 후 설계를 바꾸면 어떤 절차가 필요한가요?

변경허가를 받거나 변경신고를 해야 합니다(「건축법」 제16조). 같은 법 시행령 제12조에 따르면 바닥면적 합계 85㎡를 초과하는 부분의 신축·증축·개축에 해당하는 변경은 허가를, 그 밖의 변경은 신고를 거칩니다. 시행령이 정한 경미한 변경은 사용승인을 신청할 때 한꺼번에 신고할 수 있습니다.

실시설계 도서를 받으면 무엇을 확인해야 하나요?

기본설계 때 합의한 평면과 실시설계 평면을 겹쳐 실내 치수가 줄어든 방이 있는지부터 확인합니다. 실내재료마감표에 마감재가 제품 등급까지 적혀 있는지, 전기 도면의 콘센트 위치가 가구 놓을 벽과 겹치지 않는지도 봅니다. 내역서 물량은 창호 개수처럼 세기 쉬운 항목부터 도면과 대조합니다.