용도지역이 내 땅의 쓰임을 정한다 – 지을 수 있는 것과 없는 것을 가르는 첫 기준

업데이트 2026년 10월 15일읽는 시간 약 5분

땅을 보러 다니다 보면 위치도 좋고 값도 맞는데 원하는 건물을 못 짓는 경우가 있다. 용도지역 때문이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 전국의 모든 토지에 용도지역을 하나씩 지정해 두고, 그 위에 무엇을 얼마나 지을 수 있는지를 정한다. 지목이 ‘대(垈)’라 해도 용도지역이 보전녹지지역이면 3층짜리 상가는 처음부터 불가능하다. 반대로 준주거지역이나 상업지역이면 같은 면적의 땅에서 몇 배 넓은 연면적을 확보할 수 있다. 땅의 값과 쓰임을 실질적으로 가르는 것은 지목이 아니라 용도지역이다. 그래서 토지를 볼 때 가장 먼저 확인할 것이 이 한 줄이다.

■ 용도지역의 큰 골격 — 4개 지역, 그 아래 세분

법은 전국 토지를 크게 네 가지로 나눈다. 사람이 모여 사는 도시지역, 도시로 편입될지 보전할지 관리하는 관리지역, 농업·산림을 위한 농림지역, 그리고 생태·수질을 지키는 자연환경보전지역이다. 이 가운데 개발 압력이 가장 큰 도시지역은 다시 주거·상업·공업·녹지 네 지역으로, 관리지역은 계획·생산·보전 세 지역으로 갈린다. 그리고 이 각각이 다시 아래처럼 세분된다.

대분류	세분 용도지역
주거지역	제1종·제2종 전용주거 / 제1종·제2종·제3종 일반주거 / 준주거
상업지역	중심상업 / 일반상업 / 근린상업 / 유통상업
공업지역	전용공업 / 일반공업 / 준공업
녹지지역	보전녹지 / 생산녹지 / 자연녹지
관리지역	계획관리 / 생산관리 / 보전관리
농림 / 자연환경보전	세분 없음

이름에 규칙이 있다. ‘전용’은 그 용도만 순수하게 쓰는 곳이라 규제가 가장 세고, ‘일반’은 종 숫자가 커질수록 더 높고 빽빽하게 지을 수 있으며, ‘준’이 붙으면(준주거·준공업) 주변 용도가 섞이는 것을 허용해 가장 유연하다. 같은 도시지역이라도 제1종전용주거지역과 준주거지역은 지을 수 있는 것이 전혀 다르다.

■ 건폐율·용적률 상한표 (국토계획법 시행령 제84·85조)

용도지역이 정하는 두 숫자가 건물의 크기를 좌우한다. 건폐율은 대지에서 건물이 깔고 앉는 바닥면적의 비율(하늘에서 본 여유), 용적률은 대지면적 대비 전체 층 바닥면적 합계의 비율(지을 수 있는 총량)이다. 아래는 시행령이 정한 상한 범위다. 실제 적용값은 이 범위 안에서 지자체 조례가 정한다.

용도지역	건폐율 상한	용적률 범위
제1종전용주거	50%	50~100%
제2종전용주거	50%	50~150%
제1종일반주거	60%	100~200%
제2종일반주거	60%	100~250%
제3종일반주거	50%	100~300%
준주거	70%	200~500%
중심상업	90%	200~1,500%
일반상업	80%	200~1,300%
근린상업	70%	200~900%
유통상업	80%	200~1,100%
전용공업	70%	150~300%
일반공업	70%	150~350%
준공업	70%	150~400%
보전녹지	20%	50~80%
생산녹지	20%	50~100%
자연녹지	20%	50~100%
계획관리	40%	50~100%
생산관리 / 보전관리	20%	50~80%
농림 / 자연환경보전	20%	50~80%

표를 세로로 읽으면 규칙이 보인다. 주거→상업으로 갈수록 밀도가 높아지고, 녹지·관리·농림으로 갈수록 뚝 떨어진다. 건폐율 20%짜리 녹지는 100평 땅에 20평만 앉힐 수 있고, 건폐율 80%짜리 일반상업은 같은 땅에 80평을 앉히고 층수까지 올릴 수 있다.

■ 지을 수 있는 것과 없는 것 — 건축물 용도 제한

용도지역은 규모(건폐율·용적률)만 정하는 것이 아니라 어떤 종류의 건물을 지을 수 있는지도 정한다. 근거는 국토계획법 시행령 제71조와 그 별표 2~22로, 용도지역별로 ‘지을 수 있는 건축물’과 ‘조례로 허용 가능한 건축물’을 건축법상 용도 분류(단독주택·공동주택·근린생활시설·판매시설·공장 등)에 대응시켜 놓았다. 큰 흐름은 다음과 같다.

제1종전용주거 — 단독주택과 제1종 근린생활시설(소규모 소매점·의원 등) 중심. 아파트·큰 상가·공장은 불가.
제1·2종일반주거 — 주택 위주에 근린생활시설이 폭넓게 허용되고, 제2종부터는 중층 아파트가 가능해진다.
준주거 — 주거를 주로 하되 상업·업무 기능이 섞인다. 위락·공해 시설만 빼면 대부분 허용되는 유연한 지역.
상업지역 — 판매·업무·숙박·문화시설이 주역이고, 주거는 부수적으로만 허용된다.
공업지역 — 공장·창고가 기본. 전용공업은 주택이 원칙적으로 금지, 준공업은 주거·근생과의 혼재를 상대적으로 넓게 인정한다.
녹지·관리·농림 — 개발이 강하게 제한되며, 허용되는 건물의 규모와 종류가 매우 좁다.

주의할 점은 별표가 ‘허용’과 ‘조례 위임’을 나눠 둔다는 것이다. 별표에 바로 열거된 건물은 전국 공통으로 지을 수 있지만, ‘도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 지을 수 있는 건축물’로 분류된 것은 해당 지자체 조례를 봐야 실제 허용 여부를 안다.

■ 실제 판단 예시

대지면적 200㎡, 제2종일반주거지역, 조례가 건폐율 60%·용적률 200%를 정한 땅에 다세대주택을 짓는다고 하자.

바닥에 앉힐 수 있는 최대 건축면적 = 200㎡ × 60% = 120㎡
지을 수 있는 연면적(용적률 대상) 합계 = 200㎡ × 200% = 400㎡
한 층을 120㎡로 꽉 채우면 400 ÷ 120 ≈ 3.3층 → 지상 3개 층 + 일부 → 대략 3~4층 규모

만약 같은 땅이 준주거지역(건폐율 70%·용적률 조례 400%)이었다면 연면적은 800㎡까지 늘어 두 배 규모가 나온다. 반대로 자연녹지지역(건폐율 20%·용적률 80%)이면 건축면적 40㎡·연면적 160㎡에 그쳐, 애초에 다세대주택 사업이 성립하지 않는다. 땅값이 같아도 용도지역 한 줄이 사업의 성패를 가른다.

■ 상한표의 숫자에서 필지별 허용치까지 좁혀 가는 순서

상한표의 수치는 법이 허용하는 최대치이고, 실제로 적용되는 값은 시·군 도시계획조례가 그보다 낮게 정하는 경우가 많다. 시행령이 제2종일반주거지역 용적률 상한을 250%로 두어도 조례가 200%로 정했다면 그 땅의 기준은 200%다. 여기에 고도지구·경관지구 같은 용도지구, 개발제한구역 같은 용도구역이 겹치면 제한이 한 겹 더 붙고, 지구단위계획구역이라면 결정도서에 적힌 획지별 건폐율·용적률·높이·허용 용도를 따라야 한다. 그래서 확인은 세 단계로 한다. 토지이음(eum.go.kr)이나 정부24에서 토지이용계획확인서를 떼어 용도지역과 겹친 지구·구역을 보고, 해당 시·군 도시계획조례에서 그 용도지역의 적용 건폐율·용적률을 찾고, 지구단위계획구역이면 결정도서의 세부 지침까지 대조한다.

참고 문헌

자주 묻는 질문

땅을 볼 때 지목과 용도지역 중 무엇이 더 중요한가요?

용도지역이 더 중요합니다. 땅의 값과 쓰임을 실질적으로 가르는 것은 지목이 아니라 용도지역이기 때문입니다. 지목이 대(垈)라 해도 용도지역이 보전녹지지역이면 3층짜리 상가는 처음부터 불가능하고, 준주거지역이나 상업지역이면 같은 면적에서 몇 배 넓은 연면적을 확보할 수 있습니다.