산지전용허가 기준과 절차, 보전산지 구분부터 대체산림자원조성비 계산까지 확인하기

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임야에 전원주택을 계획한다면 부지의 경사와 진입로를 보기 전에 산지 구분과 허용 용도를 확인해야 합니다. 산지전용허가는 산지를 다른 용도로 이용하기 위한 절차입니다. 같은 주택 계획이라도 보전산지인지, 준보전산지인지, 농림어업인의 주택인지에 따라 검토 경로가 달라집니다. 산지관리법 제14조제1항은 전용하려는 용도를 정해 허가받도록 규정합니다.

측량 말뚝이 설치된 완만한 임야 부지 — 일부를 정리한 완만한 임야의 전원주택 부지

보전산지·준보전산지, 임야 건축의 출발점

산지관리법 제4조는 산지를 보전산지와 준보전산지로 나눕니다. 보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 구분합니다. 토지의 소유자가 개인인지 국가인지와 산지의 법적 구분은 별개입니다. 개인 소유라는 이유만으로 준보전산지가 되지는 않습니다.

구분	어떤 땅	전용 가능성
보전산지 중 임업용산지	산림자원 조성과 임업경영 기반 등 임업생산 기능을 위해 지정한 산지입니다.	법에서 허용한 시설·행위에 해당하는지 먼저 심사합니다.
보전산지 중 공익용산지	재해 방지, 수원 보호, 생태계·경관 보전 등 공익 기능을 위해 지정한 산지입니다.	공익용산지의 허용행위와 해당 보호구역의 규정을 함께 검토합니다.
준보전산지	보전산지 외의 산지입니다.	전용허가 대상이 될 수 있으나 경사·재해·복구 등 허가기준을 충족해야 합니다.

보전산지에서는 건물의 용도가 먼저 걸러집니다. 법 제12조제1항은 임업용산지에서 허용하는 행위 외의 전용·일시사용을 제한합니다. 공익용산지도 같은 조 제2항의 제한을 받으며, 같은 조에서 다른 법률을 적용하도록 정한 경우에는 해당 규정을 따라야 합니다. 경사가 완만해도 계획한 시설 자체가 허용되지 않으면 부지 조성으로 넘어갈 수 없습니다.

준보전산지는 건축이 보장된 땅이라는 뜻이 아닙니다. 법 제18조제2항에 따른 일부 기준의 적용 제외와 별개로 재해 발생 우려, 수질보전, 산림의 보호가치, 사업계획과 복구 가능성은 심사합니다. 산지 구분과 함께 용도지역 조회 도구로 토지의 이용 조건을 살펴보면 계획 검토의 순서를 잡을 수 있습니다.

산지전용신고와 산지일시사용은 어떻게 다를까

전용허가·전용신고는 목적과 시설의 법정 요건으로 구분합니다. 면적이 작다는 이유만으로 일반 주택의 산지전용허가가 신고로 바뀌지는 않습니다. 법 제15조제1항은 산림경영 관련 시설, 농림어업인의 주택과 부대시설, 법정 농림수산물 창고·집하장·가공시설 등을 신고 대상으로 규정합니다. 실제 시설의 범위와 설치지역·조건까지 맞아야 합니다.

예컨대 전원주택이라는 이름만으로 농림어업인 주택시설에 해당하지는 않습니다. 신청인의 요건과 계획한 시설을 신고대상 규정에 대조해야 합니다. 같은 조 제3항은 신고 내용이 법정 범위와 설치조건 등을 충족하면 접수일부터 10일 이내에 수리하도록 규정합니다. 이는 일반적인 신규 전용허가의 처리기간을 뜻하지 않습니다.

산지일시사용은 사용 후 산지로 복구하는 것을 전제로 합니다. 법 제2조의 정의와 제15조의2에 따라 전용과 구별하며, 일시사용 안에서도 허가 대상과 신고 대상을 나눕니다. 임시로 쓸 계획이라는 설명만으로 신고할 수 있는 것은 아닙니다. 시설의 실제 용도와 설치 방식이 법정 대상에 해당해야 합니다. 농지전용허가를 검토할 때도 산지의 전용 절차와 섞어 적용하지 않도록 대상 토지의 법적 성격부터 구분해야 합니다.

산지전용허가 기준: 평균경사도와 입목축적

법 제18조의 허가기준은 시행령 별표의 적용 범위와 함께 읽어야 합니다. 시행령 별표 4는 전용면적과 사업 종류에 따라 적용하는 세부기준을 구분합니다.

평균경사도: 일반 기준은 25도 이하입니다. 평균값만 보는 것이 아니라, 100㎡씩 나눠 측정했을 때 경사도 25도 이상인 부분이 전체 대상 면적의 40% 이하여야 합니다. 원형으로 존치하는 지역은 해당 비율의 전체 면적에서 제외합니다.
입목축적: 적용 대상에서는 전용하려는 산지의 헥타르당 입목축적이 관할 시·군·구 기준의 150% 이하여야 합니다. 산림기본통계와 고시된 평균생장률을 반영하는 방식이므로 전국 공통의 고정된 목재 부피로 판단하지 않습니다.
적용 범위: 시행령 별표 4는 전용면적과 사업 종류에 따라 어떤 세부기준을 적용할지, 어떤 시설을 제외할지를 따로 정합니다. 계획한 시설과 면적이 별표의 어느 칸에 해당하는지부터 확인합니다.
재해와 배수: 토사 유출·붕괴 위험을 검토하고, 배수를 하천이나 다른 배수시설까지 안전하게 유도하도록 계획합니다. 건물 터만 평탄하게 만드는 것으로 심사가 끝나지 않습니다.

법 제18조제5항은 위임 범위에서 지방자치단체 조례로 세부기준을 정할 수 있도록 합니다. 따라서 국가 기준의 경사도만 대입해 허가 가능성을 확정해서는 안 됩니다. 같은 부지에서도 진입로, 절토·성토 구간과 배수계획이 달라지면 제출 도면과 심사 내용이 달라집니다.

대체산림자원조성비 계산과 허가·준공 절차

대체산림자원조성비는 법 제19조에 따른 비용입니다. 산림청고시 제2026-16호 「2026년도 대체산림자원조성비 부과기준」의 계산식은 허가 면적 × [산지별·지역별 산출금액 + 해당 산지 개별공시지가의 1,000분의 1]입니다. 2026년 산지별 단위면적당 산출금액은 준보전산지 ㎡당 8,340원, 보전산지 10,840원, 산지전용·일시사용제한지역 16,680원입니다. 공시지가 반영분(개별공시지가의 1,000분의 1)은 ㎡당 최대 8,340원으로 한정합니다.

예를 들어 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지 660㎡를 전용한다면 단위면적당 금액은 8,340원 + 50원 = 8,390원이고, 부과금액은 660㎡ × 8,390원 = 553만 7,400원입니다. 같은 면적이 보전산지라면 (10,840원 + 50원) × 660㎡ = 718만 7,400원이 됩니다. 실제 부과는 허가 면적과 고시 연도, 감면 대상 여부에 따라 달라지므로 신청 전에 관할 시·군·구에 확인합니다.

신청서류는 시행규칙 제10조에 따라 준비합니다. 사업계획에는 전용 목적과 이용계획, 벌채·굴취한 수목의 처리, 토석처리와 피해방지계획을 담습니다. 예정지실측도, 해당하는 산림조사서, 표고·평균경사도조사서와 복구계획서 등도 검토합니다. 수목이 있는 산지를 조사할 때에는 숲의 종류와 나이, 나무 종류·높이, 입목축적을 서류에 반영합니다.

산지 구분부터 허가와 준공검사까지의 흐름 — 산지 구분 확인부터 복구준공검사까지의 산지전용 절차

시행령 제15조제2항에 따라 관할청은 경계표시 확인 등 현지조사와 허가기준 심사를 진행합니다. 같은 조 제3항은 대체산림자원조성비 선납이나 복구비 예치 대상이면 납부·예치 사실을 확인한 뒤 허가증을 발급하도록 합니다. 조성비 납부와 복구비 예치는 각각 확인해야 할 절차입니다.

개발행위허가제와 함께 처리하는 경우에는 의제 협의의 범위를 확인합니다. 법 제14조제4항·제5항은 다른 법률에 따라 산지전용허가를 의제하려는 행정기관이 허가기준 검토서류로 협의하고 처분 후 통보하도록 규정합니다. 산지전용허가를 받았다는 사실만으로 개발행위허가까지 자동 처리되는 것으로 설명할 수는 없습니다. 의제 협의에서도 산지전용 기준 심사는 필요합니다.

공사가 끝난 뒤에는 복구 대상 부분의 마무리를 확인합니다. 법 제40조에 따른 복구설계서 승인과 제42조의 복구준공검사는 건물 사용을 위한 절차와 구분해 관리합니다. 복구의무자가 복구를 완료하면 복구준공검사를 받아야 하므로, 최초 부지계획에서 배수시설과 비탈면 복구까지 연결해 설계해야 합니다.