건축허가 수수료와 관련 비용 – 허가 전후 건축주가 내는 돈 한눈에 (Part 3)

업데이트 2026년 10월 13일읽는 시간 약 5분

건축허가를 받는 과정에서 건축주가 내는 돈은 허가 수수료 하나로 끝나지 않는다. 허가 신청과 동시에 내는 것, 허가증을 받기 전에 내는 것, 착공 후나 사용승인 전까지 내는 것이 섞여 있고 근거 법령과 부과 기관도 제각각이다. 공사비 예산을 짤 때 이 항목이 빠지면 준공 직전에 수백만 원 단위의 고지서를 받게 된다.

허가 전후 비용 한눈에 보기

항목	근거	납부 시점	금액 결정 방식
건축허가 수수료	건축법 제17조, 시행규칙 제10조	허가·신고 신청 시	연면적 구간별 범위 안에서 조례로 정함
등록면허세	지방세법	허가증 교부 전	면허 종별과 지역에 따른 정액
국민주택채권	주택도시기금법 제8조	허가 시	용도·면적·지역별 매입기준
도로점용료	도로법 제61조·제66조	점용허가 시	인접 토지가격×면적×요율×기간
하수도 원인자부담금	하수도법 제61조	사용승인 전까지	오수 증가량×조례 단가
상수도 원인자부담금	수도법 제71조	급수공사 신청 시	급수 수요와 조례 기준

1. 건축허가 수수료

건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 사람은 건축법 제17조와 같은 법 시행규칙 제10조에 따라 허가권자에게 수수료를 낸다. 시행규칙 별표 4는 연면적 합계를 몇 개 구간으로 나누고 구간마다 수수료의 범위만 정해 두며, 실제 금액은 시·군·구 건축조례가 그 범위 안에서 확정한다. 같은 규모 건물이라도 지자체마다 수수료가 조금씩 다른 이유다.

연면적 합계 구간별 건축허가 수수료 범위를 정한 건축법 시행규칙 별표 4 — 아키포털 자료 도해

위 표를 읽을 때는 건축물 전체 연면적으로 구간을 찾은 뒤, 해당 지자체 건축조례의 수수료 조항에서 최종 금액을 확인한다. 수수료 자체는 전체 사업비에서 비중이 작지만, 허가 신청 접수 단계에서 납부해야 서류 검토가 시작된다.

2. 등록면허세

예전 안내문에 나오던 면허세는 지금 등록면허세(면허분)로 바뀌었다. 건축허가는 지방세법상 면허에 해당해 허가증을 받기 전에 고지서가 나오고, 세액은 지방세법 제34조에 따라 계산된다. 면허의 종별 구분은 지방세법 시행령 제39조 별표가 정하고, 같은 종별이라도 인구 50만 이상 시, 그 밖의 시, 군 가운데 어디냐에 따라 세율이 달라지는 정액 구조다. 광역시의 군 지역은 군으로, 도농복합 시의 읍·면 지역은 군으로 보아 적용한다. 전체 허가 비용 가운데 가장 작은 항목이라 예산 부담은 크지 않다.

3. 국민주택채권 매입

주택도시기금법 제8조와 같은 법 시행령 별표는 건축허가를 받는 사람을 제1종 국민주택채권 매입 대상으로 정한다. 주거용 건축물은 주거전용면적(공동주택은 세대당 전용면적)이 85㎡를 넘는 경우, 주거 외 건축물은 연면적 165㎡ 이상인 경우에 매입 의무가 생긴다. 주거와 비주거가 섞인 건물은 두 부분의 면적을 나눠 각각 매입한다.

허가 때 채권을 샀다면 사용승인 후 소유권보존등기를 할 때는 다시 사지 않는다. 실무에서는 은행 창구에서 채권을 매입하자마자 그 자리에서 매도하고 할인 차액만 부담하는 방식이 일반적이라, 실제 비용은 매입액이 아니라 매도 시점의 할인 금액이다.

4. 도로점용료

공사용 가설울타리, 비계, 자재 적치장이 인접 도로를 차지하면 도로법 제61조의 점용허가를 받고 제66조에 따른 점용료를 낸다. 산정기준은 도로법 시행령 제69조 별표 3에 있고, 지방도와 시·군도는 그 범위 안에서 조례로 정한다. 토지가격은 점용 부분에 붙은 토지의 개별공시지가를 산술평균해 쓰고, 산정 결과가 1만 원에 못 미치면 부과하지 않는다.

도로점용료 산정식 - 공시지가×점용면적×0.05×점용개월수/12 — 아키포털 자료 도해

그림의 산정식에 대입해 보면, 인접 토지 공시지가가 ㎡당 300만 원이고 가설울타리가 도로 20㎡를 6개월 차지할 때 3,000,000 × 20 × 0.05 × 6/12 = 1,500,000원이 된다. 공기가 늘어나 점용 기간을 연장하면 연장 개월 수만큼 다시 계산된다.

5. 하수도 원인자부담금

하수도법 제61조에 따라 건축물을 신축·증축하거나 용도를 바꿔 오수가 하루 10㎥ 이상 새로 늘어나면 공공하수도 비용의 일부를 원인자부담금으로 낸다. 개인하수처리시설 설치를 면제받는 대신 공공하수처리시설 증설비를 분담하는 성격이다.

하수도 원인자부담금 산정식 - 오수발생량×지자체별 부담금 단가 — 아키포털 자료 도해

산정식의 오수발생량은 환경부 고시인 건축물의 용도별 오수발생량 산정방법으로 구하고, 단가는 지자체 조례가 정한다. 예를 들어 근린생활시설 계획에서 오수량이 하루 12㎥로 나오면 12에 해당 지자체 단가를 곱한 금액이 부과된다. 같은 건물도 음식점이 들어가면 오수량 원단위가 높아져 부담금이 커지므로, 용도변경 계획이 있으면 허가 단계 산정량부터 확인한다. 택지개발사업처럼 사업시행자가 이미 부담한 구역은 면제되고, 납부 기한은 대개 사용승인 전까지다.

6. 상수도 원인자부담금과 급수공사비

수도법 제71조와 시행령 제65조는 새로운 급수 수요를 만든 사람에게 수도시설 신설·증설 비용을 부담시키는 근거다. 계량기 구경이나 사용 예정량에 따라 지자체 조례로 금액을 정하며, 인입 배관 공사비인 급수공사비는 이와 별도로 청구된다.

허가 이후 이어지는 비용

설계비·감리비: 건축사법 제19조의3에 따라 국토교통부가 고시한 공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준은 공공건축에 적용되고, 민간 계약에서는 금액을 협상할 때 비교 자료로 쓰인다.
취득세: 신축 건물은 사용승인을 받는 시점에 원시취득으로 보아 지방세법에 따른 취득세가 부과된다.
보존등기 비용: 등록 관련 세금과 법무 비용이 사용승인 뒤 소유권보존등기 단계에서 발생한다.

예산표에 넣을 항목 점검

연면적으로 건축조례 수수료 구간을 찾아 금액을 적는다.
전용면적 85㎡, 연면적 165㎡ 기준으로 국민주택채권 매입 대상인지 가린다.
현장 경계가 도로에 붙어 있으면 가설울타리 면적과 공기로 점용료를 계산한다.
용도별 오수량을 산정해 하루 10㎥를 넘는지 확인하고 조례 단가를 찾는다.
급수 인입 위치와 계량기 구경을 정해 상수도 부담금 문의를 넣는다.
사용승인 단계의 취득세와 보존등기 비용을 준공 자금 계획에 따로 둔다.

참고 문헌

자주 묻는 질문

건축허가 수수료는 어떻게 정해지나요?

연면적 구간별 범위 안에서 시·군·구 건축조례로 정해집니다. 건축법 시행규칙 별표 4가 연면적 합계를 구간으로 나누어 수수료의 범위만 정하고, 실제 금액은 조례가 확정합니다. 그래서 같은 규모 건물이라도 지자체마다 수수료가 조금씩 다릅니다.

국민주택채권은 어떤 건물을 지을 때 사야 하나요?

주거용 건축물은 주거전용면적이 85㎡를 넘는 경우, 주거 외 건축물은 연면적 165㎡ 이상인 경우에 매입 의무가 생깁니다(주택도시기금법 제8조). 실무에서는 매입하자마자 매도하고 할인 차액만 부담하는 방식이 일반적이라 실제 비용은 매도 시점의 할인 금액입니다.

공사 가설울타리가 도로를 차지하면 비용을 내야 하나요?

내야 합니다. 가설울타리, 비계, 자재 적치장이 인접 도로를 차지하면 도로법 제61조의 점용허가를 받고 제66조에 따른 점용료를 냅니다. 글의 예시에서는 공시지가 ㎡당 300만 원인 도로 20㎡를 6개월 차지할 때 1,500,000원이며, 산정 결과가 1만 원에 못 미치면 부과하지 않습니다.