평당 건축비 견적의 허상 – “평당 얼마예요?”보다 먼저 볼 것 (Part 4 견적)

업데이트 2026년 10월 13일읽는 시간 약 6분

Part 4.견적 – 평당단가(3.3㎡)를 이용한 견적의 허상/평당 얼마에요?

“평당얼마에요?”

시공사를 만나 이런 질문을 하시는 건축주분이 많으시리라 예상됩니다.

혹은 반대로 “평당 얼마에 지어 드리겠습니다.”라고 건축주님에게 먼저 제안하는 시공사도

간혹있을 것이라 염려됩니다. 결론부터 말씀드리자면, 평당단가(3.3㎡)를 적용한 견적방식으로

시공계약을 하시는건 아주 위험한 일입니다.

지금부터 평당단가를 적용한 견적의 허상에 대해 설명해 드리겠습니다.

1. 사용자재의 질은 전혀 반영되지 않습니다.

무슨말인고 하니 건물의 연면적이나, 구조, 형태가 동일해도 사용자재의 규격이나 등급에 따라

자재비는 천차만별입니다. 어떠한 자재를 쓰느냐에 따라서 시공비가 싸지기도 비싸지기도 합니다.

따라서 3.3㎡당 얼마를 받겠다는 얘기는 사용자재의 질은 전혀 반영이 되어 있지 않다고

보시면 됩니다.

2. 연면적에 포함되지 않는 공간을 반영하지 못합니다.

평당 단가를 적용한다는 말은 건물의 연면적만을 계산한다는 의미입니다.

하지만 건축물에는 연면적에 해당하지 않는 발코니, 데크, 기계실, 물탱크실,

다락과 같은 공간이 포함되어 있습니다.

이러한 공간의 시공에도 자재와 그에 따른 인건비가 필요함에도 불구하고

연면적에 포함되지 않는다하여 3.3㎡당 단가에서 제외할 수만은 없습니다.

3. 공사대금을 지급하실때 건축주님께 불리하실 수 있습니다.

기성은 시공사가 일한것 보다 많이 주게되면 부실한 시공사의 경우 기성금만

챙겨 부도를 낼 수 있고, 그렇다고 일한것 보다 적게 주게되면 현장에서 필요한

자재조달의 어려움을 겪어 공사의 질이 떨어질 수 있습니다.

따라서 실제 시공사가 일한만큼 기성을 지급하는 것이 원칙입니다.

하지만 평당 단가로 계약을 하실 경우 근거로 할 수 있는 수량산출서와 내역서가 없기 때문에

기성은 실제 시공한 것보다 많이 나가게 됩니다.

4. 공사비 추가요구가 발생할 가능성이 아주 높습니다.

평당 단가를 적용하는 방법의 가장문제는 바로 시공사의 공사비 추가요구가

계속될 수 있다는 것입니다.

처음부터 평당단가를 제시하여 싼 금액을 미끼로 계약을 하여

공사중 추가공사비 요구로 손해 본 이윤을 상쇄시키려는 수작이지요.

건축주의 입장에서는 그러한 시공사가 마음에 들지 않아도 공사를 중단시키거나

새로운 시공사를 구하는것이 아주 힘든 일이기 때문에 시공사의 요구에 끌려

다니실 수 밖에 없게 됩니다.

참고로, 3.3㎡당 단가를 기준으로 하는 견적은 과거 70~80년대 주택건축의 일반적인

방법이었습니다.

그때만 하더라도 건축형태가 거의 비슷하고, 내부구조나 마감의 방법에서 선택의 폭이

다양하지 못했기에 가능했던 방법이지요.

하지만 지금처럼 건물의 구조가 다양해지고 자재 선택의 범위도 그때와 비교할 수 없을

정도로 광범위하기 때문에 일률적인 단가적용은 부적절한 방법이라 할 수있습니다.

다시말해, 평당단가는 초기에 건축을 계획할때 건축비를 예상하기 위한 개략적인 참고자료일

뿐이라고 생각하시길 바랍니다.

◎ 같은 평당이라도 나누는 면적이 다르다

1평은 약 3.3058㎡다. 평당단가끼리 비교가 되려면 나누는 면적이 같아야 하는데, 견적서마다 그 기준이 다르다.

어떤 곳은 건축물대장에 오를 연면적으로 나누고, 어떤 곳은 발코니와 다락까지 넣은 실제 시공 면적으로 나누며, 분양 면적 개념을 섞어 쓰는 곳도 있다.

「건축법 시행령」 제119조는 바닥면적을 계산할 때 빼는 부분을 정해 두었다.

노대(발코니)는 접한 가장 긴 외벽 길이에 1.5m를 곱한 면적을 빼고 나머지만 바닥면적에 넣는다.

층고 1.5m(경사진 지붕은 1.8m) 이하인 다락, 공중의 통행이나 주차에 쓰는 필로티, 옥상·옥외·지하에 두는 물탱크 구조물 등도 바닥면적에 들어가지 않는다.

이런 공간은 연면적에서는 빠지지만 벽을 세우고 방수와 마감을 해야 하므로 공사비는 그대로 든다.

그래서 연면적 기준으로 평당 금액이 낮게 적힌 견적이 시공 면적으로 환산하면 오히려 비싸게 나오기도 한다.

비교할 때는 평당 금액 하나가 아니라 기준 면적, 단가, 총액의 세 숫자를 모두 받아야 한다.

◎ 평당 금액 밖으로 빠지기 쉬운 항목

평당단가 견적은 대개 건물 본체 공사만 가리킨다. 아래 항목은 업체마다 포함 여부가 제각각이라, 빠진 채로 계약하면 공사 도중 별도 청구로 돌아온다.

ㆍ설계비, 감리비 같은 용역비

ㆍ지반조사, 터파기와 흙막이, 남는 흙 반출, 기존 건물 철거

ㆍ전기·수도·가스·통신 인입 공사와 공급 기관에 내는 분담금

ㆍ정화조 설치나 하수관 연결, 빗물 배수, 옹벽

ㆍ담장, 대문, 주차장 포장, 조경 같은 외부 공사

ㆍ붙박이장, 주방가구, 조명기구, 에어컨 배관 선시공

ㆍ인허가 수수료, 보증보험료, 부가가치세

◎ 마감과 설비 등급이 금액을 흔드는 자리

연면적과 구조가 같아도 금액이 크게 벌어지는 곳은 대체로 정해져 있다.

창호는 프레임 재질, 복층인지 삼중인지 같은 유리 구성, 기밀 성능에 따라 가격대가 달라진다.

외장재는 도장, 사이딩, 벽돌, 석재처럼 재료가 바뀌면 재료비와 함께 시공 방식과 인건비가 달라진다.

단열재는 종류와 두께가 에너지 성능과 직결되고, 욕실은 위생기구와 수전의 등급, 타일 크기에 따라 시공 난이도가 바뀐다.

난방을 가스보일러로 할지, 전기나 히트펌프로 할지에 따라 기계 설비와 전기 용량 공사도 달라진다.

평당 얼마라는 대답에는 어떤 사양으로라는 조건이 숨어 있다. 사양이 문서로 정해지지 않은 견적은 시공 단계에서 자재 등급을 낮추거나 추가금을 요구할 여지를 남긴다.

◎ 견적서 여러 장을 나란히 놓고 볼 체크리스트

확인 항목	업체에 던질 질문	받아 둘 서류
기준 면적	연면적인가, 발코니·다락·필로티를 포함한 시공 면적인가	면적 산출 근거표
공사 범위	철거, 토목, 인입 공사, 외부 공사가 들어 있는가	공종별 포함·제외 목록
자재 사양	창호, 단열재, 외장재, 바닥재의 제품명이나 등급은 무엇인가	마감 사양서 또는 자재 목록
설비 사양	난방·냉방 방식, 전기 용량, 환기 설비는 어떻게 되는가	설비 사양서
수량	도면 기준 물량을 누가 어떻게 산출했는가	수량산출서, 공종별 내역서
간접비	현장관리비, 이윤, 보험료가 어느 줄에 들어 있는가	원가계산서 또는 내역 요약표
세금·보증	부가가치세와 계약·하자 보증 비용이 포함되었는가	견적 조건 명세
변경 기준	설계변경이나 물가변동 때 단가를 어떻게 정하는가	계약서 초안의 금액 조정 조항

◎ 계약서에 옮겨 적어야 효력이 생긴다

「건설산업기본법」 제22조는 도급계약 당사자가 도급금액, 공사기간 등을 계약서에 분명하게 적고 서명한 계약서를 서로 주고받아 보관하도록 정한다.

같은 법 시행령 제25조는 계약서에 담을 사항으로 선급금과 기성금의 지급, 설계변경·물가변동에 따른 도급금액 조정, 공사 중지나 계약 해제 때의 손해 부담 같은 내용을 열거한다.

평당단가 한 줄로 맺은 계약은 이 항목을 채울 근거가 없다. 기성금을 청구받아도 어느 공종이 얼마나 끝났는지 따질 내역이 없고, 설계가 바뀌어도 늘거나 줄어든 물량에 곱할 단가가 없다.

국토교통부가 고시한 민간건설공사 표준도급계약서를 바탕으로 산출내역서를 계약 문서에 붙이면, 앞에서 짚은 기성 과다 지급과 추가 공사비 다툼을 숫자로 따질 수 있게 된다.

참고 문헌

자주 묻는 질문

평당 단가로 시공 계약을 해도 괜찮은가요?

아주 위험한 방식입니다. 평당단가에는 사용자재의 질이 반영되지 않고, 연면적에 포함되지 않는 발코니·다락 같은 공간을 반영하지 못합니다. 수량산출서와 내역서가 없어 기성이 실제 시공보다 많이 나가기 쉽고, 공사 중 추가 공사비 요구가 이어질 가능성도 높습니다.

업체마다 평당 단가가 다른 이유는 무엇인가요?

나누는 면적 기준이 다르기 때문입니다. 어떤 곳은 건축물대장에 오를 연면적으로, 어떤 곳은 발코니와 다락까지 넣은 실제 시공 면적으로 나눕니다. 그래서 비교할 때는 평당 금액 하나가 아니라 기준 면적, 단가, 총액의 세 숫자를 모두 받아야 합니다.

평당 단가 견적에서 빠지기 쉬운 비용은 무엇인가요?

건물 본체 공사 외의 항목이 빠지기 쉽습니다. 설계비·감리비, 터파기와 철거, 전기·수도·가스 인입 공사와 분담금, 정화조와 옹벽, 담장·조경 같은 외부 공사, 주방가구와 조명기구, 인허가 수수료와 부가가치세 등은 업체마다 포함 여부가 제각각입니다. 빠진 채 계약하면 공사 도중 별도 청구로 돌아옵니다.