노후주택 55.5%, 건축물 743만 동 중 46%가 30년 넘었다 — 2025년 건축물 통계 읽기

업데이트 2026년 10월 19일읽는 시간 약 6분

국토교통부가 9월 30일 발표한 2025년 말 건축물 통계에 따르면 전국 건축물은 7,438,642동, 연면적은 43억 7,503만㎡입니다. 한 해 동안 동수는 17,039동(0.2%), 연면적은 1.4% 늘었습니다. 보도자료 본문은 이 두 줄로 시작하지만, 붙임 자료 17쪽 안에는 기사로 잘 다뤄지지 않는 표가 여럿 있습니다. 그중 건물의 나이, 사라진 건물, 새로 허가받은 건물 세 갈래를 골라 정리했습니다. 주거용만 떼어 보면 사용승인 30년이 넘은 노후주택이 동수 기준 55.5%에 이릅니다.

1980년대식 벽돌 외벽의 4층 공동주택이 늘어선 골목 — 주거용 건축물은 동수 기준 55.5%가 사용승인 후 30년을 넘겼다

노후 건축물, 동수로는 46.3%·면적으로는 28.7%

사용승인 후 30년 이상 지난 건축물은 동수 기준 46.3%입니다. 1년 전 44.4%에서 1.9%p 올랐습니다. 전체 743만 동에 이 비율을 곱하면 약 344만 동이 서른 살을 넘긴 셈입니다.

그런데 같은 표를 연면적 기준으로 보면 30년 이상은 28.7%로 떨어집니다. 동수로는 절반 가까운데 면적으로는 3분의 1이 안 된다는 것은, 오래된 건물 대부분이 작다는 뜻입니다. 실제로 전국 건축물의 60.7%가 1층짜리이고, 연면적 100㎡ 미만 건축물이 43.3%입니다. 농어촌 단독주택, 창고, 축사 같은 소규모 건물이 노후 동수를 끌어올리고, 연면적이 큰 아파트와 업무시설은 상대적으로 젊은 것으로 읽힙니다.

30년 이상 경과 비율	동수 기준	연면적 기준
전국 전체	46.3%	28.7%
주거용	55.5%	30.3%
상업용	36.0%	27.8%
교육및사회용	29.0%	24.8%
공업용	23.0%	24.9%

주거용은 두 집 중 한 집 이상이 30년을 넘었습니다. 지역으로 나누면 차이가 더 벌어집니다. 수도권 주거용 건축물의 30년 이상 비율은 47.3%, 지방은 58.5%입니다. 공업용만 연면적 비율이 동수 비율보다 조금 높은 것도 눈에 띕니다. 오래된 공장은 작은 것만 남은 게 아니라 큰 공장도 함께 나이를 먹고 있다는 신호입니다.

2025년 말 사용승인 후 30년 이상 건축물 비율 막대그래프 — 전국 46.3%, 수도권 39.5%, 지방 48.9%, 주거용 55.5%, 상업용 36.0%, 교육·사회용 29.0%, 공업용 23.0% — 30년 이상 경과 건축물 비율(동수 기준). 자료: 국토교통부(2026.9.30), 아키포털 재구성

한 해 44,164동이 대장에서 지워졌다

건축물대장에서 말소된 건축물은 2025년 44,164동으로, 전년(42,034동)보다 5.1% 늘었습니다. 이 중 주거용이 30,427동으로 69%를 차지합니다. 말소는 철거나 멸실로 건물이 대장에서 지워지는 것이니, 재건축·재개발 이주 철거와 농어촌 빈집 정리가 여기에 함께 담깁니다.

속도를 가늠하려고 간단한 계산을 해 봤습니다. 말소 44,164동은 전체 743만 동의 약 0.6%입니다. 30년 이상 건축물 약 344만 동을 이 속도로만 줄인다면 70년 넘게 걸립니다. 물론 말소되는 건물이 모두 노후 건물은 아니고 노후 건물도 해마다 새로 30년을 넘기므로 정확한 예측은 아닙니다. 다만 노후 비율이 해마다 1~2%p씩 오르는 이유는 이 숫자 하나로 설명이 됩니다. 새로 생기는 노후 건물이 사라지는 건물보다 훨씬 많습니다.

손전등으로 오래된 콘크리트 기둥의 균열을 살피는 기술자 — 노후 건축물이 늘수록 점검과 보수 수요도 함께 커진다

말소는 수도권에서 더 빨리 늘었다

말소 건축물을 지역으로 나누면 수도권 16,815동(+7.3%), 지방 27,349동(+3.6%)입니다. 지방이 동수는 많지만 증가 속도는 수도권이 두 배 빠릅니다. 수도권 말소 연면적도 9.0% 늘어 지방(1.0%)과 차이가 컸습니다. 수도권은 정비사업 이주·철거가 이어지면서 상대적으로 큰 건물이 지워지고, 지방은 작은 건물이 꾸준히 정리되는 흐름으로 읽힙니다. 용도별로는 상업용 말소 연면적이 11.1%, 교육및사회용 말소 동수가 25.0% 늘었습니다.

허가 면적, 처음으로 수도권이 지방을 넘었다

같은 보도자료의 두 번째 부분은 2025년 한 해의 건축 허가·착공·준공입니다. 전국 허가 면적은 1억 1,482만㎡로 8.4% 줄었고, 착공은 9.6%, 준공은 15.4% 줄었습니다. 세 지표가 모두 감소했는데, 지역별로 보면 방향이 갈립니다.

연도	수도권 허가 면적	지방 허가 면적
2021년	8,812만㎡	8,918만㎡
2022년	7,416만㎡	1억 507만㎡
2023년	6,277만㎡	7,507만㎡
2024년	5,689만㎡	6,849만㎡
2025년	5,915만㎡	5,567만㎡

수도권 허가 면적은 4.0% 늘었고 지방은 18.7% 줄었습니다. 보도자료에 실린 2021년 이후 5년 가운데 수도권 허가 면적이 지방보다 큰 해는 2025년이 처음입니다. 아파트만 따로 봐도 수도권 허가 면적은 13.8% 늘고 지방은 18.5% 줄었습니다. 착공에서는 지방 감소 폭이 더 커서, 지방 아파트 착공 면적은 34.1% 줄었습니다.

고층 허가는 줄고, 고층 건물은 늘었다

30층 이상 고층 건축물 허가 면적은 1,313만㎡로 23.9% 줄었습니다. 반대로 이미 지어진 건물 쪽에서는 31~49층 건축물 동수가 11.5%, 21~30층이 4.4% 늘었습니다. 몇 년 전 허가받은 고층 단지들이 준공돼 통계에 들어오는 동안, 새 고층 허가는 줄어드는 중입니다. 고층 허가 감소는 지방(−27.8%)이 수도권(−15.6%)보다 컸는데, 31~49층 건축물 동수 증가율은 지방 13.2%, 수도권 9.9%로 오히려 지방이 높았습니다. 지금 지방에서 준공되는 고층 건물은 몇 년 전 허가분이고, 그 뒤를 받칠 새 허가는 빠르게 줄고 있다는 뜻입니다.

저층 노후 주거지 뒤로 고층 아파트 단지가 보이는 도시 풍경 — 작은 집이 사라진 자리를 큰 단지가 채우면서 동수는 줄고 연면적은 늘었다

개인이 가진 건물은 77%, 면적은 26%

소유 주체별 표도 노후 통계와 같은 구조를 보여 줍니다. 개인 소유 건축물은 571만 6천 동으로 전체 동수의 76.8%인데, 연면적은 11억 3,708만㎡로 전체의 26.0%입니다. 법인 소유는 동수로 8.1%지만 연면적은 18.6%를 차지합니다. 연면적의 절반 가까이(49.7%)는 외국인·종중·종교단체 등과 함께 ‘기타’로 분류되는데, 구분소유가 많은 아파트가 여기에 크게 반영된 것으로 보입니다.

주거용 안에서도 흐름이 갈립니다. 단독주택은 348만 동으로 1년 새 0.3% 줄었고 다가구·다세대·연립도 모두 동수가 줄었습니다. 늘어난 것은 아파트뿐으로, 동수 1.7%, 연면적 2.2%가 증가했습니다. 그 결과 주거용 건축물 전체 동수는 0.2% 줄었는데 연면적은 1.4% 늘었습니다. 작은 집이 사라진 자리를 큰 단지가 채우는 모양이 숫자로 그대로 드러납니다. 상업용에서는 업무시설 연면적이 4.0% 늘어 세부 용도 가운데 증가율이 가장 높았습니다.

숫자 몇 개를 더

국민 1인당 건축물 면적은 85.59㎡로 1년 새 1.34㎡ 늘었습니다. 수도권은 76.58㎡, 지방은 94.97㎡로 지방이 더 넓습니다. 토지면적 대비 건축물 연면적 비율은 전국 4.35%인데 서울은 99.2%입니다. 서울 땅 면적과 거의 같은 넓이의 바닥이 그 위에 쌓여 있다는 뜻입니다. 주거용 연면적에서 아파트가 차지하는 비중은 전국 65.3%이고, 시도별로는 세종이 85.4%로 가장 높습니다.

이 통계의 세부 자료는 건축행정시스템 세움터와 건축물생애이력관리시스템에서 지역별로 더 내려받을 수 있습니다. 특정 지번의 건물이 어떤 용도지역에 있고 공시지가가 얼마인지는 아키포털 내 땅 용도지역·공시지가 조회에서 바로 볼 수 있습니다.