이행강제금 산정과 감경 기준, 위반건축물 연 2회 이내 부과와 시정 후 처리까지

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이행강제금은 위반건축물에 대한 시정명령을 이행하지 않을 때 부과하는 금전 부담입니다. 납부하더라도 위반 상태를 바로잡아야 하는 의무는 계속됩니다. 건축법 제80조는 산정 방식뿐 아니라 사전 계고, 반복 부과, 시정 후 처리까지 규정합니다. 고지서를 받았다면 금액과 함께 위반 유형·면적·시정기한을 대조해야 합니다.

시정명령부터 이행강제금 부과 중지까지 — 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 중지되지만 기존 부과금은 징수합니다

건축법 이행강제금, 시정명령과 계고부터 시작합니다

건축법 제79조에 따라 허가권자는 위반 대지나 건축물에 공사 중지, 해체, 수선, 용도변경, 사용금지 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 명령을 받는 대상에는 건축주 외에 소유자·관리자·점유자 등도 포함됩니다. 시정명령을 할 때는 건축물대장에 위반내용을 적도록 규정합니다.

따라서 위반건축물 이행강제금을 검토할 때는 대장에 적힌 내용과 현황을 먼저 맞춰야 합니다. 무단으로 늘린 공간인지, 용도를 바꾼 부분인지에 따라 시정할 대상과 산정 근거가 달라집니다. 시정명령서의 대상 공간을 도면에 표시하면 적법한 기존 부분까지 위반면적으로 계산했는지 살펴보기 쉽습니다.

시정기간을 넘겼다고 곧바로 금액만 통보하는 구조는 아닙니다. 허가권자는 이행에 필요한 상당한 기한을 정하고, 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 합니다. 계고서와 실제 부과처분서를 구분해 보관하고, 요구받은 조치가 무엇인지 확인합니다.

이행강제금 산정, 시가표준액과 위반면적을 구분합니다

건폐율·용적률 초과와 무허가·무신고 건축은 면적을 반영하는 산식을 적용합니다. 출발점은 매매가격이나 공사비가 아니라 지방세법에 따른 시가표준액입니다. 특히 ㎡당 시가표준액에 위반면적을 곱하는 방식이므로, 건물 전체 가격에 위반면적을 그대로 곱하면 단위부터 맞지 않습니다.

쉽게 쓰면 ‘㎡당 시가표준액 × 50% × 위반면적 × 유형별 적용비율’입니다. 처분서의 면적과 적용비율이 법문과 같은 방식으로 계산됐는지 먼저 대조합니다. 그 밖의 위반은 시가표준액의 10% 범위에서 시행령이 정하는 금액을 적용하므로 같은 산식으로 일괄 계산하지 않습니다.

구분	기준	근거 조문
면적 기준 산식	㎡당 시가표준액 × 위반면적 × 50%로 구한 금액 이하의 범위에서 위반 유형별 비율을 곱합니다.	건축법 제80조제1항제1호
유형별 적용비율	건폐율 초과 80%, 용적률 초과 90%, 무허가 100%, 무신고 70%입니다. 조례로 낮춰도 60% 이상이어야 합니다.	시행령 제115조의3제1항
그 밖의 위반	건축물 시가표준액의 10% 범위에서 위반내용별로 정합니다.	건축법 제80조제1항제2호
소규모 주거용	연면적 60㎡ 이하 주거용은 산정금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액을 부과합니다. 공동주택은 세대 면적을 기준으로 합니다.	건축법 제80조제1항 단서
특례 감경	소유권 변경·사용승인 당시 존재한 위반 등 시행령 열거 사유는 75% 감경입니다. 소규모 주거용 등 법 제80조제1항 단서 대상은 그 단서에 따른 금액의 50%를 감경합니다.	건축법 제80조의2제1항제2호, 시행령 제115조의4제1·2항
조례상 감경	위반 정도·동기와 공중에 미치는 영향 등을 고려한 조례상 사유는 조례로 정한 비율을 적용합니다.	시행령 제115조의4제1항제7호·제2항제2호

무허가와 무신고는 적용비율이 다르므로 ‘불법 증축’이라는 표현만으로 금액을 확정할 수 없습니다. 가설시설의 신고 절차는 가설건축물축조신고, 수선 공사의 범위는 대수선의 허가·신고 기준에서 이어서 확인합니다.

건축 도면과 서류 위에 놓인 도장 — 위반면적과 시정 범위는 처분문서와 도면을 함께 대조합니다

이행강제금 부과 횟수는 연 2회 이내입니다

부과 횟수의 법정 한도는 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내이며, 실제 횟수는 해당 지방자치단체 조례가 정합니다. 전국 어디서나 반드시 연 2회 부과한다는 뜻은 아닙니다. 시정명령이 이행될 때까지 반복할 수 있으므로 최초 고지액만으로 앞으로의 부담을 계산하면 부족합니다.

불법건축물 이행강제금은 납부로 건축허가를 대신하는 비용이 아닙니다. 공사 중지나 사용제한 등 시정명령의 내용도 따로 살펴야 합니다. 건축법 제79조는 미이행 건축물에 대해 다른 법령에 따른 영업 등의 허가·등록 등을 하지 않도록 요청할 수 있는 규정도 두고 있습니다.

허가권자가 기간을 정해 사용이나 영업 등을 허용한 주택 등에는 예외가 있으므로, 영업 관련 조치가 모든 위반건축물에 동일하게 적용된다고 단정해서는 안 됩니다. 금전 부과와 건축물 사용에 관한 조치를 각각 문서에서 확인합니다.

이행강제금 감경, 비영리만으로 적용되지는 않습니다

소규모 주거용에 적용하는 금액 조정과 위반 동기 등에 따른 특례 감경은 근거가 다릅니다. 영리 목적이 없다는 사정만으로 일률 감경하는 조항은 아닙니다. 건축법 제80조의2의 특례는 조례가 정한 기간까지 위반내용을 시정하지 않은 경우를 제외하며, 영리·상습 위반 등 법정 가중 대상도 구분합니다.

시행령상 감경 사유에는 위반행위 후 소유권 변경, 사용승인 당시 존재했으나 이후 확인된 위반사항 등이 있습니다. 임차인 때문에 현실적으로 시정하기 어려운 경우도 포함하지만, 최초 시정명령 전에 체결한 임대차계약이어야 하며 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외합니다. 매매계약서·사용승인 자료·임대차계약서로 해당 사실을 대조합니다.

위반면적 30㎡ 이하라는 사유도 모든 건축물에 적용되지는 않습니다. 시행령 별표에서 정한 용도로 한정하고 집합건축물은 제외합니다. 집합건축물 구분소유자의 위반은 5㎡ 이하라는 별도 요건과 용도 제한을 둡니다. 면적만 맞는지보다 건축물 유형까지 함께 확인해야 합니다.

반대로 임대 등 영리를 위한 무단 신축·증축이나 용도변경 중 위반면적 50㎡ 초과인 경우 등은 가중 대상에 해당할 수 있습니다. 상습 위반도 별도 대상이며, 위반행위 뒤 소유권이 바뀐 경우는 시행령의 가중 대상에서 제외합니다. 감경 신청에 앞서 가중 해당 여부부터 구분합니다.

이의제기와 시정 이행 후 처리는 이렇게 진행합니다

부과문서에는 금액·사유·납부기한·수납기관뿐 아니라 이의제기 방법과 기관도 적혀 있어야 합니다. 산정에 이견이 있으면 고지서에 안내된 절차를 따라 면적·위반 유형·감경 자료를 제출합니다. 시정을 완료했다면 사진과 도면 등 이행 자료로 관할 허가권자에게 완료 여부를 확인받습니다.

처리 흐름은 부과내역 검토 → 안내된 방법으로 이의제기 → 시정 이행 확인 → 새로운 부과 중지입니다. 시정하면 새로운 부과는 즉시 중지하지만 이미 부과한 금액은 징수합니다. 납부기한이 지난 미납액은 법에 따른 징수 절차로 이어집니다.