하자보증기간, 공동주택과 일반 건설공사의 공종별 책임기간 및 보증금 예치율

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하자보증기간은 건물 전체에 같은 기간을 붙이는 방식으로 판단하지 않습니다. 신축 아파트의 도배와 창호, 옥상 방수는 서로 다른 공종이며, 같은 방수공사도 적용 법령에 따라 기간이 달라집니다. 현장에서 쓰는 하자보증기간을 검토할 때는 법령상 하자담보책임기간과 보증서에 적힌 보증기간을 함께 살펴야 합니다.

법령별 주요 공종의 하자담보책임기간 — 같은 창호·방수공사도 적용 법령에 따라 담보책임기간이 달라집니다

공동주택관리법 하자와 일반 건설공사의 적용 구분

공동주택관리법의 담보책임은 공동주택의 분양에 따른 사업주체 등의 책임을 다룹니다. 건설산업기본법은 건설공사 수급인이 발주자에게 부담하는 하자담보책임을 규정합니다. 따라서 아파트 입주자가 사업주체에 요구하는 하자보수와 건축주가 도급계약에 따라 시공사에 요구하는 하자보수는 책임 관계부터 구분해야 합니다.

두 법 비교: 공동주택의 분양에 따른 담보책임은 공동주택관리법을, 일반 건설공사의 발주자·수급인 관계는 건설산업기본법을 기준으로 살펴봅니다. 다만 건설산업기본법 제28조제3항은 다른 법령에 특별한 규정이 있으면 그 규정을 따르도록 하므로, 건물 이름만으로 적용 법령을 단정하지 않습니다.

가령 아파트 욕실 누수에 대해 입주자가 사업주체에 보수를 요구하면서 일반 전문공사의 방수 기간을 그대로 가져오면 공동주택 기준을 놓칠 수 있습니다. 반대로 관리 중 별도로 발주한 보수공사에는 분양 당시 시설공사의 기간을 기계적으로 붙이지 않아야 합니다. 청구하는 사람, 책임을 부담하는 사람, 분양에 따른 하자인지 별도 도급공사의 하자인지를 먼저 확인합니다.

하자담보책임기간 공종별 표: 마감·창호·방수의 차이

공동주택관리법 시행령 제36조는 내력구조부와 시설공사를 구분하고, 시설공사는 별표 4로 연결합니다. 건설산업기본법 시행령 제30조는 같은 시행령 별표 4의 공사 종류별 기간을 적용합니다. 아래 표는 공동주택 시설공사의 분류와 일반 건설공사 중 건축·전문공사의 주요 항목을 묶었습니다. 근거란의 ‘공동’과 ‘건산’은 각각 해당 시행령을 뜻합니다.

공종	기간	근거
공동주택: 마감공사	2년	공동 별표 4
공동주택: 옥외급수·위생 관련 공사, 난방·냉방·환기·공기조화 설비공사, 급·배수 및 위생설비공사, 가스설비공사, 목공사, 창호공사, 조경공사	3년	공동 별표 4
공동주택: 전기 및 전력설비공사, 신재생 에너지 설비공사, 정보통신공사, 지능형 홈네트워크 설비 공사, 소방시설공사, 단열공사, 잡공사	3년	공동 별표 4
공동주택: 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕공사, 방수공사	5년	공동 별표 4
공동주택: 기초공사·지정공사 등 별표 비고의 지반공사	10년	공동 별표 4 비고
공동주택: 내력구조부별 하자	10년	공동 제36조제1항제1호
일반 전문공사: 실내건축, 미장·타일, 도장, 창호설치, 판금, 보일러 설치	1년	건산 별표 4 전문공사
일반 전문공사: 토공, 석공사·조적	2년	건산 별표 4 전문공사
일반 전문공사: 방수, 지붕, 승강기 및 인양기기 설비	3년	건산 별표 4 전문공사
일반 건축: 대형공공성 건축물의 기둥 및 내력벽	10년	건산 별표 4 건축
일반 건축: 대형공공성 건축물 중 기둥 및 내력벽 외의 구조상 주요부분과 그 밖의 건축물 중 구조상 주요부분	5년	건산 별표 4 건축

기간은 공동주택관리법 시행령 별표 4 원문과 법제처가 수록한 건설산업기본법 시행령 별표 4 원문에 따릅니다. 공동주택 내력구조부의 기간은 별표가 아닌 시행령 본문에 근거합니다.

공동주택 마감공사에는 미장·도장·도배·타일, 건물 내부 석공사, 옥내가구·주방기구·가전제품 등이 들어갑니다. 건물 외부 석공사는 조적공사의 세부공종으로 분류합니다. ‘돌 마감’이라는 표현만으로 기간을 고르면 내부와 외부의 차이를 놓칩니다. 창호공사 역시 창문틀 및 문짝, 창호철물, 창호유리, 커튼월을 포함하므로 접수 항목을 실제 시공 부위와 맞춰야 합니다.

공동주택의 철근콘크리트공사라는 이유만으로 모든 균열을 내력구조부의 기간으로 처리하지 않습니다. 시설공사별 하자인지 내력구조부별 하자인지를 나누어 검토합니다. 일반 건설공사도 복합공종의 책임을 구분할 수 있으면 세부공종별 기간을 적용하도록 건설산업기본법 시행령 별표 4 비고가 규정합니다. 전체 공사의 가장 긴 기간을 모든 마감에 일괄 적용하는 방식과 구별해야 합니다.

공동주택 하자보수, 기간을 세는 시작점과 접수 기록

공동주택관리법 제36조제3항에 따라 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 기산합니다. 공용부분은 법에서 정한 사용검사일 또는 사용승인일부터 기산하며, 임시 사용승인이나 분할·동별 사용검사의 경우에는 해당 조문의 기준을 적용합니다. 분양계약일이나 잔금 납부일을 곧바로 기산일로 삼아서는 안 됩니다.

세대 내부 벽지 들뜸과 공용 복도 마감 들뜸이 함께 발견돼도 시작일을 따로 대조합니다. 세대 하자는 주택인도증서 등 인도 기록을, 공용부분 하자는 사용검사·사용승인 자료를 확인합니다. 일반 건설공사의 기산점은 건설산업기본법 제28조제1항에 따라 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중 먼저 도래한 날입니다.

신축 아파트 벽면과 창호 마감 점검 — 벽면과 창호의 증상을 나누어 기록하고 실제 시공 공종을 대조합니다

점검 기록에는 발생 위치, 증상, 발견 시점, 사진, 보수 요청 내용과 접수 내역을 함께 남깁니다. ‘거실 벽면 들뜸’과 ‘창틀 주변 누수’를 분리해 적으면 마감공사와 창호·방수 관련 원인을 구분하는 데 도움이 됩니다. 눈에 보이는 증상만으로 공종을 확정하지 말고 도면과 시공 내용을 대조해야 합니다.

하자보증금 예치율과 하자보수보증금의 산정 기준

공동주택관리법 시행령 제41조는 은행에 현금으로 예치하거나 조문에 열거한 기관의 지급보증에 가입하도록 규정합니다. 사용검사·사용승인 신청 시 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출하며, 입주자대표회의가 구성되면 예치·가입 명의를 변경하고 증서를 인계하는 절차를 둡니다.

제42조의 하자보수보증금 비율은 100분의 3이지만, 무엇에 곱하는지가 사업 유형마다 다릅니다. 대지조성과 주택 건설을 함께 승인받는 경우에는 간접비를 제외한 총사업비에서 조성 전 대지가격을 뺀 금액을 기준으로 합니다. 대지조성 없이 주택사업계획승인만 받는 경우에는 간접비를 제외한 총사업비에서 대지가격을 뺍니다. 분양가격 전체에 비율을 곱하는 방식으로 이해하면 산정 기준이 달라집니다.

증축·개축·대수선이나 리모델링은 허가신청서 또는 신고서에 기재된 총사업비를 기준으로 합니다. 건축허가를 받아 분양용 공동주택을 건설하는 경우에는 조문이 정한 표준건축비를 적용해 산출한 건축비를 기준으로 합니다. 이 공동주택 규정을 일반 건설공사 전체의 보증금 예치율로 확대해서는 안 됩니다.

제44조는 사업주체가 하자보수를 이행하지 않을 때 입주자대표회의가 보증서 발급기관에 지급을 청구하는 절차와 첨부서류를 규정합니다. 보증금이 있다는 사실만으로 입주자에게 자동 지급되는 구조는 아닙니다. 계약 체결 단계의 계약보증금·계약보증서 설명은 아키포털 ‘계약보증금과 계약보증서’에서 확인할 수 있습니다.