건축용어

같은 도로변인데도 어떤 블록은 건물들이 나란히 비슷한 높이로 정돈되어 있고, 어떤 곳은 제각각인 경우가 있다. 이 차이를 만드는 제도 중 하나가 가로구역별 최고높이 제한지역이다. 「건축법」 제60조에 근거해 도로로 둘러싸인 일단의 지역(가로구역)을 단위로 건축물이 넘어설 수 없는 최고 높이를 미리 지정·공고하는 것으로, 개별 대지가 아니라 블록 단위로 높이를 관리한다는 점이 특징이다. 무질서한 스카이라인을 정돈하고 도시경관과 일조·통풍을 확보하기 위한 도시관리 수단이다. ■ 가로구역과 최고높이 제한이란 가로구역이란 도로로 둘러싸인 하나의 블록을 말한다. 허가권자(특별시장·광역시장·시장·군수·구청장)는 이 가로구역을 단위로 하여, 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 최고 높이를 정해 지정·공고할 수 있다. 지정 시에는 그 가로구역이…

개발진흥지구는 주거·상업·공업·유통물류·관광·휴양 등 특정 기능을 집중적으로 개발하거나 정비하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)상 용도지구의 하나이다. 용도지역이 전 국토를 빠짐없이 나누어 기본적인 토지 이용 성격을 정하는 '바탕'이라면, 용도지구는 그 위에 겹쳐 특정 목적을 위해 규제를 강화하거나 완화하는 '덧칠'에 해당한다. 개발진흥지구는 그중에서도 규제를 완화해 개발을 촉진하는 대표적인 지구로, 지정되면 용적률·높이 제한 완화와 기반시설 지원 등 실질적인 혜택이 따른다. 그래서 토지 투자·개발을 검토할 때 반드시 이해해 두어야 하는 개념이다.     ■ 용도지구 체계 속에서의 위치 국토계획법 제37조는 용도지구의 종류를 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구 등으로…

균형발전촉진지구는 지역 간 발전 격차를 줄이기 위해, 성장 잠재력이 큰 거점지역에 상업·업무 등 도시 기능을 집중적으로 키우는 개발사업을 시행하려고 지정하는 지구이다. 서울시가 강남·북 간 지역 불균형을 완화하기 위해 「서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례」에 근거해 도입한 제도로, 대규모 주거환경 개선에 초점을 둔 뉴타운사업과 달리 낙후지역이 스스로 성장할 수 있는 상업·업무 기반을 마련하는 데 목적이 있다. 지금은 대부분 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」상 재정비촉진지구로 전환되어 추진되고 있어, 두 제도의 관계를 함께 이해하는 것이 중요하다.     ■ 도입 배경과 뉴타운사업과의 차이 서울시는 지역균형발전사업을 목적에 따라 뉴타운사업과 균형발전촉진지구사업으로 나누어 추진해 왔다. 두 사업은 낙후지역을…

땅을 사서 건물을 짓거나 땅의 모양을 바꾸려 할 때, 건축허가와는 별개로 먼저 받아야 하는 관문이 있다. 바로 개발행위허가다. 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제56조이며, 목적은 계획 없이 여기저기서 벌어지는 난개발을 막는 것이다. 도시·군계획사업으로 진행되는 경우를 빼면, 건축물의 건축·공작물 설치, 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건 적치 같은 행위는 원칙적으로 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경할 때도 다시 허가 대상이다. 실무에서는 이 허가가 나느냐, 어떤 조건이 붙느냐에 따라 사업의 성패와 공사비가 크게 갈리므로 토지 매입 전 단계에서부터 검토해야 한다. ■ 허가를 받아야 하는 개발행위 (제56조) 국토계획법…

개발행위허가제한지역은 도시계획상 공익을 위해 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해, 일정 기간 동안 개발행위허가 자체를 제한(보류)하기 위해 지정하는 지역이다. 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법) 제63조다. 개발행위허가제(제56조)가 '허가를 받으면 개발할 수 있게' 관리하는 제도라면, 이 제한지역 제도는 계획이 확정될 때까지 또는 보전 필요가 있는 동안 허가를 아예 묶어두는 더 강한 장치다. 도시관리계획을 새로 수립하는 중에 그 계획과 어긋나는 개발이 먼저 벌어지는 것을 막고, 우량농지·수림지·문화재 주변 환경을 지키기 위한 목적이 크다. ■ 지정 사유 (제63조 제1항) 다음 다섯 가지 중 하나에 해당하는 지역을 대상으로 지정한다. 특히 3~5호는 '계획이 확정되면 규제가 달라질'…

근린생활시설(近隣生活施設)은 주거지 가까이에서 주민의 일상생활에 필요한 재화와 서비스를 공급하는 건축물을 가리킨다. 「건축법 시행령」 별표1은 건축물의 용도를 29종으로 나누는데, 근린생활시설은 그 가운데 제3호(제1종)와 제4호(제2종)에 해당한다. 동네 슈퍼와 빵집, 미용실, 의원, 학원, 음식점처럼 우리가 매일 이용하는 시설 대부분이 여기에 속한다. 같은 상가라도 어떤 용도로 등록돼 있느냐에 따라 허용되는 용도지역, 주차 대수, 정화조 용량이 달라지므로 임대·매매·창업·용도변경을 앞둔 사람이라면 이 분류를 정확히 이해할 필요가 있다. ■ 근린생활시설이란 근린생활시설은 '주거지 인근(近隣)에서 생활(生活)에 필요한 편의를 제공하는 시설'이라는 뜻이다. 용도 분류상 주택도 아니고 대규모 판매·업무시설도 아닌, 그 중간의 생활밀착형 시설을 담는 그릇이다. 법령은 이를 다시 두 갈래로…

학교 정문 앞에 술집이나 노래방, 숙박업소가 왜 들어서지 못하는지 궁금했던 적이 있을 것이다. 그 배경에는 학교 주변 일정 범위를 특별하게 관리하는 제도가 있다. 과거에는 이를 「학교보건법」에 근거한 학교환경위생 정화구역이라 불렀으나, 2016년 「교육환경 보호에 관한 법률」(약칭 교육환경법)이 제정되어 2017년 2월 4일부터 시행되면서 교육환경보호구역으로 명칭과 근거 법률이 모두 바뀌었다. 현재 실무·인허가에서 통용되는 공식 명칭은 교육환경보호구역이며, 이 글은 옛 명칭을 함께 밝히되 현행 제도를 중심으로 설명한다. ■ 교육환경보호구역이란 교육환경보호구역은 학생의 보건·위생, 안전, 학습과 교육환경을 보호하기 위하여 「교육환경법」 제8조에 따라 학교경계등(학교경계 또는 학교설립예정지 경계)으로부터 일정 거리 안에 설정하는 구역이다. 설정 권한은 교육감(교육지원청 교육장에게 위임)에게…

현황도로는 지적도(地籍圖)에는 도로로 표시되어 있지 않지만, 주민이 오랫동안 통행로로 사용해 사실상 도로의 기능을 하고 있는 길을 말한다. 지목이 도로가 아닌 경우가 많아 서류상으로는 도로가 아니지만, 현실에서는 이미 마을 안길이나 골목길로 자리 잡은 통로가 대표적이다. 건축을 준비하는 사람에게 현황도로는 매우 중요하다. 건축허가는 원칙적으로 대지가 「건축법」상 도로에 접해 있어야 나오는데, 현황도로가 건축법상 도로로 인정되느냐 아니냐에 따라 그 땅이 집을 지을 수 있는 땅이 되기도 하고, 사실상 맹지가 되기도 하기 때문이다.     ■ 현황도로란 무엇인가 현황도로는 법률에 정식으로 정의된 용어라기보다 실무에서 통용되는 개념이다. 토지대장이나 지적도상 지목이 '도로'가 아닌 '전·답·임야·대(垈)' 등으로 되어 있으면서도,…

[정의] 도로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 기반시설 중 교통시설의 하나로서 도시계획시설로 결정 시 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」에 따라 ‘사용 및 형태별’, ‘규모별’, ‘기능별’로 구분된다.  [용어설명] 도로를 ‘사용 및 형태별’, ‘규모별’, ‘기능별’로 분류하면 다음과 같다.1. 사용 및 형태별 구분2. 규모별 구분 3. 기능별 구분    *** 관련법규 :「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조(정의) /「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제2조(기반시설) / 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조(도로의 구분)  *** 관련용어 :일반도로, 자동차전용도로, 보행자전용도로, 보행자우선도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로, 광로, 대로, 중로, 소로, 주간선도로, 보조간선도로, 집산도로, 국지도로, 특수도로, 도시계획시설, 기반시설     ■ 도로를…

우리가 사는 땅에는 저마다 정해진 "용도"가 있다. 아파트를 지을 수 있는 곳, 공장을 지을 수 있는 곳, 반드시 녹지로 보전해야 하는 곳이 법으로 구분되어 있는데, 이 체계의 가장 큰 틀이 용도지역이다. 도시지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(약칭 국토계획법)이 정한 용도지역의 4대 대분류 중 하나로, 인구와 산업이 밀집해 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역을 말한다. 우리가 흔히 떠올리는 도시 대부분이 바로 이 도시지역에 속한다. ■ 용도지역의 4대 분류와 도시지역 국토계획법은 전 국토를 용도지역으로 나누어 관리한다. 대분류는 다음 네 가지이며, 도시지역은 그중 개발 밀도가 가장 높은 지역이다. 용도지역(대분류)성격 도시지역인구·산업이 밀집(예상…