특정건축물양성화, 12월 시행 특별법 대상과 옥탑방 신고·이행강제금 기준

읽는 시간 약 6분

무엇이 바뀌나: 시행일과 18개월 유효기간

특정건축물양성화의 새 근거인 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 이하 특정건축물정리법)이 2026년 6월 16일 공포돼 2026년 12월 17일 시행됩니다.(특정건축물정리법 부칙 제1조) 법의 효력은 시행일부터 18개월이며, 유효기간 만료 전에 신고가 접수된 대상건축물에는 만료 후에도 적용합니다.(특정건축물정리법 부칙 제2조·제3조)

다세대주택 옥상의 패널 옥탑방 — 샌드위치패널 옥탑방을 표현한 가상 이미지입니다

국토교통부는 2014년에도 소규모 주거용 건축물의 한시적 양성화를 발표했습니다. 이번 법 역시 특정건축물을 선별해 사용을 승인하고 재산권을 보호하는 제도입니다.(특정건축물정리법 제1조) 법의 유효기간과 신고기간은 구분합니다. 신고기간과 서류의 내용·서식은 대통령령으로 정하도록 위임했습니다.(특정건축물정리법 제4조)

특정건축물양성화 특별법 시행 일정 — 18개월은 법 유효기간이며, 실제 신고기간은 대통령령에 위임돼 있습니다

대상과 제외: 위법건축물양성화의 경계

무허가·무신고 건축이나 대수선, 허가·신고 후 사용승인을 받지 못한 건축물, 무허가·무신고 용도변경이 특정건축물에 포함되며, 연면적의 50% 이상이 주거용이어야 주거용 특정건축물에 해당합니다.(특정건축물정리법 제2조)

요건	내용	근거 조문
완공 기준	2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물	특정건축물정리법 제3조 제1항
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하	특정건축물정리법 제3조 제1항 제1호
단독주택	다가구 제외 연면적 165㎡ 이하. 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 조례에 따르며, 조례 기준이 없으면 165㎡ 적용	특정건축물정리법 제3조 제1항 제2호·부칙 제4조
다가구주택	연면적 660㎡ 이하	특정건축물정리법 제3조 제1항 제2호
근린생활시설	위 주택 규모에 해당하는 근린생활시설로 허가받은 건축물로서, 2023년 12월 31일 이전부터 사실상 주택으로 사용한 것	특정건축물정리법 제3조 제1항 제3호
제외 지역	도시·군계획시설 부지, 개발제한구역, 군사기지·군사시설 보호구역, 접도구역, 도시개발구역, 정비구역, 보전산지, 대통령령에 따라 지정하는 상습재해구역·환경정비구역	특정건축물정리법 제3조 제2항

면적에는 증축·대수선 후 사용승인을 받지 못한 부분도 포함합니다.(특정건축물정리법 제3조 제1항) 개발제한구역은 지정 전 건축·대수선, 군사 보호구역은 지정 전 건축·대수선 또는 관할부대장 건의에 따른 국방부장관 결정, 도시개발·정비구역은 사업에 지장이 없는 경우에 예외를 둡니다.(특정건축물정리법 제3조 제2항) 종전 특별조치법으로 사용승인서를 받은 뒤 소유권 변동이 없는 건축물도 제외합니다.(특정건축물정리법 제3조 제3항)

신고 절차: 양성화특별법 접수에서 사용승인까지

서류 작성·신고: 건축주 또는 소유자는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 대통령령이 정하는 기간 안에 관할 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.(특정건축물정리법 제4조)
승인 기준 확인: 대지 소유·사용승낙과 집합건물 공용부분 변경 결의 증명 등을 검토하며, 도로·건축선 기준을 충족하고 구조안전·위생·방화·일조권 등에 현저한 지장이 없어야 합니다.(특정건축물정리법 제6조 제1항 제1호·제2호) 세대·가구·호수를 늘리는 대수선과 근린생활시설의 주택 전용에는 별도 피난·방화·소방 기준도 적용합니다.(특정건축물정리법 제6조 제1항 제3호)
과태료·체납 확인: 이행강제금 부과 이력이 없거나 추가 위반이 있는 경우에는 이행강제금 5회분 상당 과태료를 부과해야 합니다.(특정건축물정리법 제9조 제1항) 전세사기피해자가 피해주택을 매수한 경우에는 해당 항의 예외가 있습니다.(특정건축물정리법 제9조 제1항) 5회 미만 부과 이력이 있으면 5회분에서 이미 납부한 이행강제금을 차감한 과태료를 부과해야 합니다.(특정건축물정리법 제9조 제2항)
심의·승인: 기준에 적합하면 신고받은 날부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주어야 합니다.(특정건축물정리법 제6조 제1항) 과태료·이행강제금 체납이 없어야 하지만, 1년 이내 모두 납부하는 조건으로 승인서를 내줄 수 있습니다.(특정건축물정리법 제6조 제1항 제4호)

신고 접수만으로 사용승인이 의제되는 것은 아니며, 심의와 사용승인서 발급 절차를 거칩니다.(특정건축물정리법 제6조) 위반내용이 시정되거나 관계 법령 변경으로 적법해지면 대장에 그 내용을 기재하고 위반건축물 표시를 삭제해야 합니다.(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조 제3항·제4항)

사례: 옥상 방(옥탑방) 판단 순서

다가구·다세대주택 옥상에 신고 없이 샌드위치패널 방을 올려 기준일 전부터 거주했다고 가정합니다. 먼저 대장·승인도면과 현황을 대조합니다. 기존 건축물의 연면적·층수·높이 등을 늘리는 옥상 방 설치는 증축에 해당합니다.(건축법 시행령 제2조 제2호)

다음으로 완공 시점과 주거용 비율을 확인하고, 옥상 방을 포함한 면적을 다가구 연면적 기준 또는 다세대 세대당 전용면적 기준에 대입합니다.(특정건축물정리법 제2조·제3조) 이어 제외 지역, 공용부분 변경 결의와 안전·일조·체납 요건을 살펴 특별법 신고 가능성을 판단합니다.(특정건축물정리법 제3조·제6조)

옥상 방의 특별법 대상 판단 흐름 — 완공 시점과 면적뿐 아니라 제외 지역과 사용승인 요건까지 확인합니다

옥탑 1/8 규정은 허가 면제 규정이 아닙니다.(건축법 제11조·제14조, 건축법 시행령 제119조 제1항 제5호 다목·제9호) 일정 옥상 부분의 높이·층수 산정에 관한 규정이므로 주거용 방에 자동 적용할 수도 없습니다.(건축법 시행령 제119조 제1항 제5호 다목·제9호) 주택 옥상의 컨테이너도 임시사무실·창고·숙소용 컨테이너의 가설건축물 신고 규정에서 제외합니다.(건축법 시행령 제15조 제5항 제8호) 관련 절차는 가설건축물축조신고를 참고합니다.

대상이 아니면: 시정명령·이행강제금·추인

일반 증축은 바닥면적 합계 85㎡ 이내라면 미리 신고해 건축허가를 받은 것으로 볼 수 있으나, 3층 이상 건축물은 증축 부분이 연면적의 1/10 이내여야 합니다.(건축법 제14조 제1항 제1호) 추인을 검토하더라도 허가·신고와 사용승인 요건을 따져야 합니다.(건축법 제11조·제14조·제22조) 일반 건축허가·신고 수수료는 규칙의 범위에서 건축조례로 정한 금액을 내야 합니다.(건축법 시행규칙 제10조)

허가권자는 해체·수선·사용금지 등 시정조치를 명할 수 있고, 시정명령 시 대장에 위반내용을 적어야 합니다.(건축법 제79조) 기한까지 시정하지 않으면 이행강제금을 부과하며, 시정 후 새 부과는 즉시 중지하되 이미 부과한 금액은 징수해야 합니다.(건축법 제80조 제1항·제6항) 이행강제금을 냈다고 불법건축물이 합법이 되는 것은 아닙니다. 금액 검토는 이행강제금 산정과 감경 기준을 참고합니다.

내 건물이 대상인지는 관할 시·군·구 건축과에 먼저 확인하고, 사안이 복잡하면 지역 건축사와 상의하는 것이 순서입니다. 신고기간과 서류 양식을 정할 시행령이 나오면 신고 일정도 함께 확인해야 합니다.